대구지방법원 2026타경134. 경주시 안강읍 산대리 1904-13 소재 물건으로, 사건상 용도는 대지 + 토지이며 감정요항표상 건물은 제조업소 용도이나 공실입니다. 토지면적은 992.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 현재 소유자는 이경영이고, 2016.10.19 설정된 동해농업협동조합 근저당권 채권최고액 492,000,000원이 말소기준권리입니다.
현재 확인되는 임차인은 권민지 1명입니다. 보증금은 5,000,000원, 월차임은 600,000원, 전입신고일은 2025.09.25입니다. 말소기준권리인 2016.10.19 근저당보다 뒤에 전입해 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인이 필요하며, 예상배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경134 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 안강읍 산대리 1904-13 · 경상북도 경주시 안강읍 화전길 50 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 제조업소 용도이나 공실 · 화장실 |
| 토지 | 992.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이경영 |
| 감정가 / 최저가 | 795,396,100원 / 795,396,100원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 동해농업협동조합 / 438,762,959원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차인은 인수되지 않는다
현재 권리분석의 기준점은 2016.10.19 동해농업협동조합 근저당권 492,000,000원입니다. 2019.11.15 안강새마을금고 가압류와 2021.01.19 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2026.06.01 동해농업협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤의 경매등기로 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권민지 | 목록 1번 | 2025.09.25 | 5,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 구조 — 신건 795,396,100원, ‘저렴하다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 795,396,100원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 636,316,880원, 2회 유찰 시 509,053,504원입니다. 그러나 동일권역·동종물건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아 감정가나 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 신건 가격을 근거 없이 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 795,396,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,353,961원 |
| 2. 근저당 · 동해농업협동조합 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 293,042,139원 |
현재 회차 가정에서는 동해농업협동조합 채권최고액 492,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 293,042,139원입니다. 1회·2회 유찰 시 시나리오에서도 채권자 총 미배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 안강여자중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·공동주택·근린시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 토지. 992.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 356,600원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다.
- 건물. 기호2는 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층, 기호2-1은 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층이며 별도 설비내역은 없습니다.
- 현황. 기호2는 제조업소 용도이나 공실입니다. 위반건축물 표시는 없고 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 건물 1층 용도 표기 차이가 기재돼 있어 원문 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인. 권민지의 전입신고는 2025.09.25로 말소기준 2016.10.19보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자·우선변제 여부는 별도로 확인하세요.
- 용도 표기. 공부상 주택전시관 366.11㎡ 및 제조업소 123.07㎡와 등기부상 제조업소 489.18㎡의 차이를 건축물대장·현황과 대조하세요.
- 공실 상태. 제조업소가 공실이므로 실제 내부 상태, 수선 필요 여부와 향후 사용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각. 토지와 관련 건물이 일괄매각되는 조건을 기준으로 전체 목적물의 경계와 이용관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 795,396,100원 자체만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 토지·제조업소 거래사례와 임대수익 가능성을 별도로 대조하세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 및 세금 관련 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 물건과 가격 검증”
이 사건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2016.10.19 동해농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 권민지의 전입은 2025.09.25로 후순위라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 실제 입찰 판단에서는 제조업소 공실, 건물 용도 표기 차이, 그리고 신건 795,396,100원의 시장가격 적정성을 따로 검증해야 합니다. 권리만 깨끗하다는 이유로 가격까지 유리하다고 볼 수 없는 물건입니다.
