대구지방법원 2026타경10035. 경주시 건천읍 송선리 224의 단독주택 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 토지는 550㎡, 지목은 대이고, 건물은 2015.12.30 사용승인된 경량철골구조 판넬위 싱글잇기지붕 단층 단독주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 239,090,500원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 중심은 2022.08.01 설정된 신경주농업협동조합의 180,000,000원 근저당입니다. 이후 동고양세무서 압류, 주식회사뉴원의 후순위 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 이미선은 2022.12.02 전입해 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10035 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 건천읍 송선리 224 · 경상북도 경주시 건천읍 선동길 77-88 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 550㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 건물 | 경량철골구조 판넬위 싱글잇기지붕 단층 단독주택 · 사용승인일 2015.12.30 |
| 소유자 | 엄정호 |
| 감정가 / 최저가 | 239,090,500원 / 239,090,500원 (신건) |
| 청구금액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 2020.04.21 신경주농업협동조합 근저당 72,000,000원은 2022.08.01 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 엄정호가 소유권을 이전받고 신경주농업협동조합에 채권최고액 180,000,000원의 새 근저당을 설정했으며, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 2023.10.11 국의 압류와 2023.05.31 주식회사뉴원 근저당 180,000,000원, 2026.01.27 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 전입은 늦고, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미선 | 목록 2번 일부 | 2022.12.02 | 2026.02.09 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이미선의 전입신고일은 2022.12.02로 말소기준권리 2022.08.01보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위와 실제 배당액은 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일 물건 유형의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 동일한 현재 최저가 239,090,500원을 근거로 시세 대비 할인이나 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 특히 단독주택과 토지는 아파트처럼 동일 평형 거래를 바로 대조하기 어렵고, 토지 형상·도로접면·건물 상태·제시외 건물 등이 가격에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,090,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,147,267원 |
| 1. 근저당 · 신경주농업협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사뉴원 | 180,000,000원 | 54,943,233원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 360,000,000원 중 234,943,233원이 배당되고 125,056,767원이 미배당됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송선1리마을회관 북측 인근에 위치하며, 주변은 자연부락 내 단독주택과 근린농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 550㎡, 지목 대, 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 78,000원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 단층 단독주택으로 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 자연부락 내 단독주택·토지라는 특성상 동일 규격의 대단지 공동주택보다 가격 비교가 단순하지 않고, 개별 토지 조건과 건물 상태 확인 비중이 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 매각물건명세서상 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 현장에서 실제 포함 범위와 상태를 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금·확정일자. 이미선은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계와 명도 협의 자료를 보완 확인해야 합니다.
- 가격 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가 239,090,500원을 곧바로 저가로 보지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 별도로 조사해야 합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰 시 매각가 191,272,400원, 2회 유찰 시 153,017,920원으로 계산돼 있으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 세금·우선변제. 배당 시뮬레이션에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 점유·건물 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 남았다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.08.01 신경주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 유일한 임차인 이미선은 그 뒤인 2022.12.02 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 감정가 239,090,500원이 그대로 최저가인 신건이고, 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 부담은 낮지만 가격 경쟁력은 아직 확인되지 않은 단독주택·토지 경매”로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물 포함, 임차인 보증금·확정일자 미상까지 현장에서 보완 확인해야 입찰 판단이 완성됩니다.
