감정가의 25%까지 내려왔지만, ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 김해 유나베네스타운 C동 101호

창원지방법원 2024타경116610. 김해시 외동 유나베네스타운 씨동 1층 101호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 건축물대장상 한의원으로 등재된 전용 54.5㎡ 공간이지만, 감정 조사에서는 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 더 중요한 것은 단순한 이용 현황 차이가 아니라, 제1종근린생활시설에서 공동주택인 다세대주택으로 사용한 건축법 제19조 위반건축물로 표시돼 있다는 점입니다.

가격은 감정가 95,000,000원에서 5회 유찰돼 23,833,000원까지 내려왔습니다. 하지만 동일 면적의 최근 실거래나 최근 낙찰 사례가 확인되지 않고, 유나베네스타운 C동은 총 3세대 규모입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 근거가 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 숫자보다 용도 적법성·원상복구 가능성·금융 및 환금성입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인보다 ‘말소기준 재확인’이 먼저다

다만 임차인 박정민의 전입일은 2023.04.24.로, 2017.07.31. 강남새마을금고 근저당권과 2022.01.25. 우외곤 근저당권보다 모두 늦습니다. 따라서 어느 쪽을 실제 말소기준으로 보더라도 현재 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만 배당요구는 2025.03.07. 접수됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

박정민은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 선순위 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 그 미회수액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서 원본과 임대차계약서 존재 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 25%라도 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 23,833,000원으로 감정가 95,000,000원의 25.09%입니다. 다음 회차 시나리오는 19,066,400원, 그다음은 15,253,120원으로 제시돼 있습니다. 그러나 동일 면적 실거래, 최근 거래, 최근 낙찰가가 확인되지 않아 감정가가 시장가격을 제대로 반영하는지 검증할 자료가 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 23,833,000원 가정)

채권액 합계 1,212,602,258원 중 채권자 예상배당은 23,004,006원, 미배당은 1,189,598,252원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 우선 차감돼 후순위 배당은 더 줄어들 수 있습니다. 또한 위 표는 2011년 부산우리신용협동조합 근저당권을 선순위로 반영한 시뮬레이션이므로, 2012년 말소 기록과의 관계를 확인한 뒤 실제 배당순위를 다시 산정해야 합니다.

⑤ 위반건축물·용도 불일치 — 이 사건의 가장 큰 위험

집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설인 한의원입니다. 그러나 현황은 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐고, 건축물대장에는 한의원에서 공동주택인 다세대주택으로 사용한 철근콘크리트 54.5㎡ 부분이 건축법 제19조 위반으로 등재돼 있습니다.

감정평가서의 “공부와의 차이 없음”은 등기·대장상 물적 표시의 차이가 없다는 취지이며, 현황 주거용 사용과 위반건축물 등재가 없다는 의미는 아닙니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 일치하지 않는다는 점은 별도로 분명하게 확인됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 김해시 외동 봉명중학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 사다리형 완경사 토지로 북동측 소로2류와 접하며, 도로 폭은 8m~10m입니다.
• 지역·지구. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구 30m·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
• 설비. 급·배수설비, 위생설비와 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
• 규모. 유나베네스타운 C동은 총 3세대이며, 소규모 집합건물이라는 점에서 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 646,300원/㎡이며, 토지면적은 186㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확정. 2011년 부산우리신용협동조합 근저당권과 2012년 말소등기의 연결 관계를 최신 등기부 원본에서 확인하세요.
• 현존 근저당권 확인. 2017년 강남새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제일차유한회사 근질권 설정 내용을 대조하세요.
• 위반건축물 확인. 김해시 관할부서에서 시정명령, 이행강제금, 원상복구 범위, 적법한 용도변경 가능 여부를 확인하세요.
• 용도 전제 금지. 건축물대장상 한의원이므로 주택 취득·주택 임대·주택담보대출을 당연히 전제하지 마세요.
• 임차관계 확인. 박정민의 보증금과 확정일자, 임대차계약서, 실제 점유 상태를 매각물건명세서와 현장에서 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 부산진세무서·김해시·부산광역시 압류 중 당해세가 있는지 교부청구 내역을 확인하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비와 공용부분 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 가격 검증. 최근 실거래와 낙찰 사례가 없으므로 인근 근린시설 및 적법한 주거시설과 별도로 비교해 응찰 상한을 정하세요.

맺으며 — “25%라는 숫자보다 위반 상태를 먼저 본다”

이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이고, 실제 임차인 박정민도 확인된 전입일 기준으로 대항력이 없습니다. 표면적인 권리비용만 보면 단순해 보입니다. 그러나 권리계산에 반영된 2011년 근저당권에는 2012년 말소 기록이 존재해 말소기준권리와 배당순위를 다시 확인해야 하는 문제가 남습니다.

더 큰 문제는 부동산 자체입니다. 건축물대장상 한의원인 근린시설을 현황 주거용으로 사용하고 있고, 공동주택으로의 무단 용도변경을 이유로 위반건축물에 등재돼 있습니다. 총 3세대 규모에 실거래와 최근 낙찰 표본도 없으며 이미 5회 유찰됐습니다. 최저가 23,833,000원이 감정가의 25.09%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 인수액은 낮지만, 적법성·대출·환금성 위험은 높은 물건입니다. 관할관청 확인과 최신 등기부 재검증이 끝나기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.