대구지방법원 2026타경10188. 경상북도 경주시 시래동 1005-1에 위치한 2층상가1호입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 구분건물로, 공부상 용도는 의원입니다. 현재 소유자는 주식회사스타디앤시이며, 2021년 5월 28일 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다.
이 물건은 일반적인 아파트 경매와 다르게 접근해야 합니다. 상가 건물 1층 출입구부터 폐쇄돼 대상 호실에 접근하지 못했고, 감정평가에서도 내부 조사 대신 종전 평가선례 등을 참고했습니다. 따라서 실제 영업 가능 상태·내부 시설·점유 현황을 직접 확인하기 어렵다는 점이 가장 먼저 검토할 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10188 (임의경매) |
|---|---|
| 등기 관할 | 대구지방법원 경주지원 등기계 |
| 소재지 | 경상북도 경주시 시래동 1005-1 2층상가1호 도로명주소: 경상북도 경주시 구매두림길 48 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 공부상 의원 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층상가1호 |
| 사용승인일 | 2013.07.15 |
| 현재 이용상태 | 상가 건물 1층 출입구 폐쇄로 접근 및 내부 조사 불가 |
| 소유자 | 주식회사스타디앤시 (2021.05.28 임의경매로 인한 매각 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주식회사 새마을금고자산관리회사 |
| 청구액 | 136,491,765원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 등기 발급일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 과거 경매 말소와 현재 권리를 구분해야 한다
2021.05.28 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 (채권최고액 147,000,000원)은 말소 처리된 것으로 표시되어 있으면서도 2026.01.21 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 등기가 확인됩니다. 원 근저당권의 존속·말소 상태와 이전등기의 관계를 최신 등기 원본으로 대조해야 합니다.
2013년 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 (채권최고액 300,000,000원)은 2021년 과거 경매 매각으로 말소되었습니다. 당시의 압류 및 경매개시결정도 같은 날 말소된 것으로 기재되어 있습니다.
현재 별도로 확인되는 압류는 2023년 국세 압류와 2026년 경주시 압류입니다. 이번 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으나, 압류등기 소멸과 세금의 배당순위·당해세 부담 문제는 구별해야 합니다. 세액과 세목이 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 세금 관련 위험을 확정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금과 대항력 확인이 핵심
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 신화 현황조사 · 점유 부분 미상 |
2021.03.31 | 미상 | 300,000원 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
특히 근린시설 임차인의 대항력은 전입일만으로 결정되지 않습니다. 사업자등록 및 건물 인도, 적용 법령과 현재 점유 상태를 함께 확인해야 합니다. 현 단계 판정은 '대항력 가능·미상'이며, 인수액 0원은 확정할 수 없습니다.
주식회사 신화는 현황조사에서 확인된 실제 조사 임차인 1명입니다. 월차임은 300,000원이지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부 및 확정일자도 확정할 수 없어 배당으로 보증금이 얼마나 회수되는지 계산할 수 없습니다.
임차인이 유효한 대항력을 갖추고 매각대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 가능성이 있습니다. 특히 인수되는 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수 부담이 늘어 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 따라서 최저가 150,000,000원만을 근거로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
매수인 인수보증금: 미확정
실질취득금액: 150,000,000원 + 확정되는 인수액
임차보증금 및 배당·승계 여부가 확인되기 전에는 최종 취득부담을 특정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 1.5억이 저렴한지 판단할 근거가 없다
감정가는 150,000,000원이며 이번 회차의 최저매각가도 동일합니다. 그러나 주변 동일 용도·유사 조건의 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가와 실제 시장가격의 차이를 계산할 수 없습니다.
더욱이 본건은 출입구 폐쇄로 내부 상태를 확인할 수 없는 의원 용도의 근린시설입니다. 실제 사용 가능 상태와 필요한 수선 범위, 임대 가능 여부를 확인하지 않은 채 감정가를 곧바로 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다.
| 가격 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 150,000,000원 | 100% | 인수액 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 120,000,000원 | 80% | 인수액 미확정 |
| 2회 유찰 시 | 96,000,000원 | 64% | 인수액 미확정 |
임차보증금이 승계된다면 낙찰가 인하분만큼 취득부담이 줄어들지 않을 수도 있습니다. 따라서 회차별 최저가만으로 가격 메리트가 생긴다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
집행비용은 2,900,000원으로 추정되어 있습니다. 다만 신청채권자의 청구액 136,491,765원이 존재함에도 채권자 배당이 반영되지 않은 배당 결과는 실제 예상배당표로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 / 처리 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,900,000원 |
| 1. 국세·지방세 | 미상 | 배당순위·금액 미확정 |
| 2. 임차인 · 주식회사 신화 | 보증금 미상 | 배당 여부·금액 미확정 |
| 3. 신청채권자 · 주식회사 새마을금고자산관리회사 | 136,491,765원 | 배당액 미확정 |
| 배당처 미확정 잔액 | — | 147,100,000원 |
147,100,000원은 추정 매각대금에서 집행비용만 차감한 금액으로, 소유자에게 확정적으로 돌아가는 배당금이 아닙니다. 신청채권자 청구액·국세·지방세·임차보증금 관련 배당을 반영한 뒤 실제 잔여액을 다시 산정해야 합니다. 임차인 최우선변제 및 당해세도 확정되지 않았습니다.
정확한 조세채권액·우선순위·담보권 피담보채권액·임차보증금을 확인해 배당표를 재산정해야 하며, 그 전에는 미배당 보증금 및 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경주시 시래동 소재 불국중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·주택·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 진출입이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 용도 및 건물. 공부상 용도는 의원이며 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층상가1호입니다. 사용승인일은 2013.07.15입니다.
- 접근성. 상가 건물 1층 출입구부터 폐쇄돼 대상 호실에 접근할 수 없습니다. 내부 상태를 조사하지 못한 점은 현장 확인과 사용 가능성 판단에서 중요한 제한 요소입니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역·고도지구(36m 이하)·상대보호구역(불국중학교) 등에 해당하며, 소로3류 도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 1,570.5㎡, 공시지가는 340,100원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 출입 및 내부 조사 불가 문제는 별도로 남습니다.
- 환금성. 의원 용도 상가이며 실제 이용상태 확인이 불가능합니다. 주변 실거래와 임대수익이 확인되지 않아 매각 가능가격과 환금성을 객관적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 출입구 폐쇄 원인 확인. 건물 1층 출입구가 폐쇄된 원인과 해제 가능성, 대상 호실 및 공용부분 접근 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 조사가 불가능했습니다. 내부 설비·수선 필요성·실제 사용 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 주식회사 신화의 보증금, 임대차계약서, 실제 임차 범위, 사업자등록 및 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 대항력·배당 검토. 2021.03.31로 기재된 임차인 전입일과 2021.05.28 근저당권 설정일의 선후관계를 확인하되, 상가임대차의 실제 대항요건과 과거 경매의 영향을 함께 검토해야 합니다.
- 근저당권 원본 대조. 2021.05.28 설정 근저당권의 말소 표시와 2026.01.21 이전등기 사이의 관계를 확인하고, 현재 유효한 말소기준권리를 재판정해야 합니다.
- 압류 및 당해세 확인. 국세·지방세 채권액과 세목, 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 신청채권자의 136,491,765원 청구액이 실제 배당에 반영되는지 확인해야 합니다. 집행비용 차감 후 금액을 소유자 확정 배당금으로 취급해서는 안 됩니다.
- 가격 검증. 유사 근린시설의 실거래가, 실제 임대 가능한 상태 및 임대수익을 확인해야 합니다. 감정가 대비 유찰 할인만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
다만 이러한 사실만으로 현재 권리가 깨끗하거나 매수인 인수액이 없다고 결론 내릴 수는 없습니다.
유찰로 최저가가 낮아져도 보증금 인수가 발생한다면 실질취득금액은 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 신건·유찰 회차 모두 실제 시세와 인수 부담을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 먼저 확인해야 할 것이 많다”
이 물건의 핵심은 감정가 150,000,000원이 아닙니다. 닫힌 출입구, 확인되지 않은 내부, 미상 임차보증금, 그리고 재검증이 필요한 등기·배당 관계입니다.
특히 2021년 과거 경매에서 말소된 압류를 현재 말소기준으로 사용하는 오류를 피해야 합니다. 말소 처리된 근저당권과 후속 이전등기의 관계도 최신 등기 원본으로 확인해야 하며, 임차인 주식회사 신화의 보증금과 대항요건을 확인하기 전에는 인수액 0원으로 판단할 수 없습니다.
주변 시세가 확인되지 않는 상황에서 출입구 폐쇄와 미확정 인수 부담까지 겹쳐 있으므로, 현재는 취득원가·권리관계·사용 가능성을 확정할 수 없는 검증 우선 물건입니다. 신건 1.5억의 가격 메리트는 확인되지 않았으며, 유찰 여부와 관계없이 현장 접근·임대차·등기·배당 원본을 대조한 뒤 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.
