대구지방법원 2026타경10204. 경주시 용강동 ‘경주용황스위첸’ 102동 5층 506호 아파트입니다. 현재 소유자는 이상훈·최승원으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 말소기준은 2013.07.08 농협은행 근저당권이며, 이후 설정된 농협은행 추가 근저당, 정상희 근저당, 삼성카드·신한카드·최승원의 가압류와 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
배당표상 채권 총액은 470,212,441원으로 매각가를 크게 웃돌고 210,708,441원의 미배당이 발생하지만, 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 제공된 권리·배당 구조에서 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정평가 당시 잠금장치와 점유자 부재로 임대관계를 확인하지 못했으므로, 입찰 전 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경10204 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 용강동 1703 경주용황스위첸 102동 5층 506호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 72.947㎡ · 철근콘크리트벽식구조 15층건 중 5층 |
| 소유자 | 이상훈 2분의 1 · 최승원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 124,197,367원 |
| 사용승인일 | 2013.04.29 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에는 임차보증금 인수액이 반영되어 있지 않고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가 현장에서는 잠금장치와 점유자 부재 때문에 임대관계를 확인하지 못했다고 기재되어 있어, 실제 점유자 존재 여부까지 확정적으로 단정할 수는 없습니다.
② 시세 비교 — 평균 아래지만 저가 거래도 존재
실거래 표본은 용황kcc스위첸 72.95㎡로 면적이 매칭된 최근 12건입니다. 최근 12개월 평균은 272,083,333원, 최저 거래는 260,000,000원, 최고 거래는 288,000,000원이며 최신 거래는 2026.09 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 72.95㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 2026.08 | 72.95㎡ | 4 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 72.95㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 72.95㎡ | 5 | 271,000,000원 |
| 2026.04 | 72.95㎡ | 5 | 271,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 14 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 72.95㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 72.95㎡ | 2 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 72.95㎡ | 9 | 288,000,000원 |
| 2026.01 | 72.95㎡ | 8 | 280,000,000원 |
| 2026.01 | 72.95㎡ | 10 | 278,000,000원 |
| 2026.01 | 72.95㎡ | 11 | 260,000,000원 |
| 평균 | 72.95㎡ | 12건 | 272,083,333원 |
신건 실질취득액 264,000,000원은 최근 12개월 평균 272,083,333원의 97.0%입니다. 평균과 최신 거래보다 낮은 가격대에 위치하지만, 최근 실제 거래 중 260,000,000원과 262,000,000원도 존재합니다. 따라서 현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 시세 대비 확실한 저가라고 단정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 124,200,000원 | 124,200,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 31,000,000원 | 31,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 정상희 | 100,000,000원 | 56,304,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 16,815,981원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드주식회사 | 38,196,460원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 최승원 | 112,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 470,212,441원 중 예상 배당은 259,504,000원, 미배당은 210,708,441원입니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 제공된 권리 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 황남초등학교 북동측에 소재하며, 경주시 외곽의 정비된 택지개발지구로 아파트단지와 상업용·주거용 건물이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 대중교통 사정은 대체로 편리한 편이나, 시가지 중심지와는 먼 거리로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측 폭 20미터, 남서측 폭 12미터, 남동측 폭 10미터 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2013.04.29입니다. 승강기·도시가스 개별난방·소방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다. 공부와의 차이는 해당 없음으로 기재됐습니다.
- 환금성 참고. 용황kcc스위첸은 480세대이며, 72.95㎡ 면적의 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득은 264,000,000원입니다. 최근 12개월 평균의 97.0%지만 최근 실거래 최저보다 높은 구간이라는 점을 함께 보세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가 당시 잠금장치·점유자 부재로 임대관계를 확인하지 못했습니다. 현장 점유와 전입·임차관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 을구 1번 변경등기 확인. 2013.07.08 근저당 채권최고액 124,200,000원과 2024.05.23 변경등기 71,000,000원의 관계를 최신 등기 원문으로 대조하세요.
- 후순위 미배당과 인수를 구분. 정상희 근저당과 가압류 채권에 미배당이 발생하지만, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공유자 점유·명도 확인. 현재 소유자는 이상훈·최승원 각 2분의 1 공유입니다. 낙찰 후 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도·명도 절차가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 ‘평균 이하’만으로 판단하지 말 것
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2013.07.08 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 신건에서의 실질취득액은 264,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 272,083,333원의 97.0%로 평균보다 낮지만, 최근 실거래에는 260,000,000원과 262,000,000원도 있습니다. 평균보다 낮다는 사실은 긍정적인 비교 지표이지만, 신건 264,000,000원을 곧바로 ‘확실히 싼 가격’으로 해석할 근거는 부족합니다. 여기에 감정평가 당시 실제 임대·점유관계가 확인되지 않았다는 점까지 고려하면, 권리상 인수는 0원, 가격은 소폭 평균 이하, 점유는 재확인 필요가 이 사건의 핵심입니다.
