대구지방법원 2023타경2678. 대구광역시 달서구 성당동 706-5의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 지하 대피소, 1층 소매점, 2층 주택입니다. 현 소유자는 박승준이며, 2007-08-02 협의분할에 의한 상속으로 소유권이 이전됐습니다.
등기상 현재 말소기준으로 계산된 권리는 2023-01-19 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 2023-07-19 안규진의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 김영규의 전입일은 2015-07-27로 이보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이 임차인의 대항력 및 낙찰자 인수 가능성은 반드시 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경2678 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 성당동 706-5 · 대구광역시 달서구 장기로22안길 51 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 지하 대피소 · 1층 소매점 · 2층 주택 |
| 토지 | 대 232.2㎡ · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 박승준 |
| 감정가 / 최저가 | 806,403,070원 / 806,403,070원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 안규진 / 5,780,958원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
2019-03-21 국민건강보험공단 압류는 2019-04-19 해제로 말소됐고, 2022-03-29 석묘희의 5,000,000원 가압류도 2025-09-08 등기상 말소됐습니다. 2023-10-11 대구광역시 압류 역시 2024-03-14 해제로 말소됐습니다. 현재 경매 권리분석에서 기준이 되는 것은 2023-01-19 국민건강보험공단 압류이고, 2023-07-19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 현황
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영규 | 2015-07-27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일만 보면 김영규는 말소기준권리보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금의 배당 여부와 낙찰 후 잔존액을 계산할 수 없고, 실질취득비용 역시 최저매각가 806,403,070원만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 806,403,070원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,464,031원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 안규진 | 5,780,958원 | 5,780,958원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 790,158,081원 |
위 배당은 알려진 배당항목을 기준으로 한 산정입니다. 임차인의 보증금 및 우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 알려진 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 806,403,070원 | 5,780,958원 | 0원 | 790,158,081원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 645,122,456원 | 5,780,958원 | 0원 | 630,490,273원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 516,097,964원 | 5,780,958원 | 0원 | 502,756,026원 |
알려진 채권만 놓고 보면 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 신청채권자 안규진의 5,780,958원은 모두 배당되는 구조입니다. 그러나 임차인의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 유찰로 최저가가 내려갈수록 실제 인수 가능액이 어떻게 변하는지 계산할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대구광역시 달서구 성당동 소재 원화중학교 남서측 인근이며, 학교·아파트단지·단독주택·상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 지하는 대피소, 1층은 소매점, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 세멘벽돌조 스라브지붕 지하층-2층 건물이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 콘크리트·장판지·타일, 창호는 철재창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비와 보일러설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 면적 232.2㎡, 주상용이며 공시지가는 1,274,000원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로3류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김영규 보증금 확인. 전입일 2015-07-27이 말소기준권리보다 앞서므로 보증금 규모를 확인해야 실제 인수위험을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당 여부가 확인돼야 우선변제와 미배당 잔액을 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 확인. 건물과 토지가 일괄매각되는 조건을 기준으로 권리와 이용관계를 함께 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 지하 대피소·1층 소매점·2층 주택의 실제 점유자와 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 등기 원본 확인. 국민건강보험공단 압류와 강제경매개시결정의 현 상태, 말소된 권리의 처리 여부를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “실제 인수 0원”은 다르다
이 사건은 알려진 등기채권만 보면 매각대금에 비해 신청채권액이 크지 않고, 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 알려진 채권의 미배당도 0원입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 여기에 있지 않습니다. 김영규가 2015-07-27 전입했고 말소기준권리는 2023-01-19이므로 선후관계가 뒤집혀 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 대항력 및 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 최저가보다 임차보증금 확인이 먼저인 사건입니다.
