대구지방법원 2023타경38660. 대구 달서구 상인동 보성은하아파트 108동 22층 2201호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일면적 실거래 비교 대상은 84.96㎡입니다. 감정가 330,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 231,000,000원입니다. 제공된 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
말소기준권리는 2023.08.10 주식회사 디지비캐피탈의 가압류 20,954,851원입니다. 이후 2023.09.22 주식회사 리드코프의 임의경매개시결정과 2023.09.25 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 설정된 근저당권들은 등기부상 말소 이력이 다수 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2023타경38660 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월곡로 320, 108동 22층 2201호 (상인동,보성은하아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.96㎡ · 22층 2201호 |
| 소유자 | 이수진 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 180,477,865원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.08.10 디지비캐피탈 가압류입니다. 해당 가압류 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 조사 내역은 없지만, 감정평가서에는 이해관계인 부재·폐문 등의 사유로 임대관계 미상이라고 기재되어 있어 실제 점유관계는 입찰 전 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 84.3%
보성은하 동일면적 84.96㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 274,000,000원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 이 평균의 84.3%입니다. 최신 거래는 2026.09의 310,000,000원이며, 최근 거래 범위는 240,000,000원부터 325,000,000원까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 17 | 240,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 21 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 21 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 19 | 325,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 12 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 19 | 273,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 12 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 278,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 14 | 272,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 19 | 255,000,000원 |
| 평균 | 84.96㎡ | 12건 | 274,000,000원 |
현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 274,000,000원보다 낮고, 최근 실거래 최저인 240,000,000원보다도 낮습니다. 최신 거래 310,000,000원과 비교해도 현재 회차는 가격상 여유가 있는 구간입니다. 감정가 330,000,000원은 최근 실거래 최고 325,000,000원보다 높은 수준이었지만, 1회 유찰로 최저가가 231,000,000원까지 내려왔습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 디지비캐피탈 | 20,954,851원 | 20,954,851원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 206,011,149원 |
현재 매각가 231,000,000원 가정 시 디지비캐피탈 가압류 청구액 20,954,851원은 전액 배당되고, 잔여 206,011,149원은 소유자 교부로 추정되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 상인동 소재 상원고등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스승강장 및 지하철1호선 상인역이 있어 제반 교통사정은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 중 22층 2201호이며, 감정평가서상 1994.06.03 사용승인입니다.
- 설비. 급배수 및 위생설비, 소화전설비, 지역난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 20미터 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 절대보호구역·상대보호구역 등 교육환경 관련 제한이 확인됩니다.
- 단지 규모. 보성은하는 1,521세대이며, 동일면적 84.96㎡ 최근 12개월 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 기준. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 274,000,000원의 84.3%입니다. 응찰가는 최근 거래 240,000,000원~325,000,000원의 범위를 함께 비교하세요.
- 최신 거래. 2026.09 동일면적 15층 거래가 310,000,000원입니다. 현재 최저가는 최신 거래보다 낮습니다.
- 점유·임대관계. 임차인 조사 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서를 대조하세요.
- 권리 기준. 말소기준은 2023.08.10 디지비캐피탈 가압류이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
- 배당 확인. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이지만, 청구액 180,477,865원과 실제 채권순위는 원본 채권계산서와 함께 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 폐문 등으로 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 내부 상태와 체납 관리비를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “1회 유찰 뒤 가격이 달라졌다”
이 물건의 핵심은 현재 회차 가격입니다. 감정가는 330,000,000원이었지만 1회 유찰 후 최저가는 231,000,000원으로 내려왔고, 이는 동일면적 최근 12개월 평균 274,000,000원의 84.3%입니다. 최신 거래 310,000,000원과 최근 거래 최저 240,000,000원보다도 낮습니다. 배당 추정상 매수인 인수액은 0원이라 실질취득가도 현재 최저가와 같습니다. 다만 임대관계가 미상이고 배당관계는 원본 대조가 필요한 만큼, 가격 메리트는 확인되지만 점유·채권관계 확인을 끝낸 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
