대구지방법원 2024타경3906. 현풍읍 부리 제일화이트빌라 4층 402호와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 본건은 연립주택으로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 목록1은 지분 매각으로 기재돼 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 59,000,000원입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.04.05 설정된 부산은행 근저당권입니다. 그 뒤의 경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기보다 2021.12.22 전입한 하삼숙입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 현재 자료만으로는 완전한 대항력·우선변제 범위와 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경3906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 497 제일화이트빌라 402호 · 현풍중앙로21길 37-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 + 토지 · 감정평가상 연립주택 이용 중 |
| 소유자 | 이은영 |
| 감정가 / 최저가 | 59,000,000원 / 59,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 202,752,783원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.05 부산은행 근저당권 · 채권최고액 1,098,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1은 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
부산은행 근저당권은 2023.04.05 설정됐고, 2024.09.12 임의경매개시결정, 2024.09.26 서울보증보험 가압류가 이어졌습니다. 이 두 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 하삼숙의 전입은 2021.12.22로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않는 상태이므로 단순히 “인수 0원”으로 처리하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입, 보증금 미상
| 성명 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 하삼숙 | 주거 | 2021.12.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미확정 |
③ 시세 비교 — 신건 59,000,000원은 최근 거래와 거의 같은 구간
제일주택화이트의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 56,666,666원이지만 과거 거래가 섞인 값이므로 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 보는 편이 맞습니다. 최근 12개월 거래는 2025.09의 60,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 57.55㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2024.09 | 57.55㎡ | 1 | 60,000,000원 |
| 2021.10 | 59.94㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 60,000,000원 |
현재 최저가 59,000,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 98.3%입니다. 전체 평균 56,666,666원과 비교하면 104.1%이고, 최근 가격은 이전 거래 대비 9.1% 상승한 것으로 집계됩니다. 즉 신건 가격 자체가 최근 거래보다 크게 낮은 물건은 아닙니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금 승계가 발생하면 실질취득액은 59,000,000원을 넘어갈 수 있으므로, 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,462,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 1,098,900,000원 | 57,538,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 950,690,708원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액은 2,049,590,708원, 배당액은 57,538,000원, 미배당액은 1,992,052,708원입니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 선순위 전입자 하삼숙의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 표의 매수인 인수액 0원 계산을 실제 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차인 위험은 그대로 확인해야 한다
| 회차 | 매각가 | 부산은행 예상배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 59,000,000원 | 57,538,000원 | 1,992,052,708원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 47,200,000원 | 45,950,400원 | 2,003,640,308원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 37,760,000원 | 36,680,320원 | 2,012,910,388원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제일화이트빌라 4층 402호 단위세대로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 부1리마을회관 남서측 근거리에 위치하며 주변은 일반주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역이며 토지는 연립주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규모. 제일주택화이트는 16세대, 사용승인 자료상 준공일은 1995.01.10입니다.
- 현황 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 하삼숙 보증금 확인. 전입일이 2021.12.22로 말소기준권리 2023.04.05보다 빠릅니다. 보증금·점유·세대주 및 대항요건을 원본에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 후 미회수액 및 매수인 승계 가능성을 계산할 수 없습니다.
- 일괄매각·토지 지분 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 목록1은 지분 매각입니다. 건물과 토지의 매각범위를 원본에서 정확히 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가 59,000,000원은 최근 12개월 평균 60,000,000원의 98.3%입니다. 확인되지 않은 임차보증금 위험까지 고려하면 신건 가격만으로 뚜렷한 할인이라고 보기 어렵습니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건이고 면적 매칭도 일치하지 않는 것으로 표시돼 있어 개별 호수의 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 거주자 부재 및 폐문 상태로 관련 공부와 인근 탐문을 통해 내부 이용상황을 상정해 평가했습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘선순위 임차보증금’을 확인해야 한다
이 사건은 후순위 등기권리만 보면 어렵지 않습니다. 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2021.12.22 전입한 하삼숙은 말소기준권리보다 선순위이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
가격 측면에서도 신건 59,000,000원은 최근 12개월 실거래 60,000,000원의 98.3%여서 차이가 크지 않습니다. 따라서 이 물건은 “5,900만원짜리 물건”으로 단순하게 볼 사건이 아니라, 선순위 임차인의 실제 보증금과 승계 여부를 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 보증금 확인 전에는 가격 메리트보다 권리 불확실성이 우선입니다.
