대구지방법원 2024타경38681. 대구 달성군 옥포읍 ‘미진이지비아’ 106동 8층 801호 아파트입니다. 현재 소유자는 남준식이며, 2021.07.06. 소유권을 취득하면서 거래가액 225,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사대구은행 근저당 182,850,000원이 이 경매의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당과 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인도 없어 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
다만 권리가 간단하다는 이유만으로 현재 가격이 유리한 것은 아닙니다. 감정가와 최저매각가가 모두 180,000,000원인 신건인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 170,500,000원, 최신 거래는 162,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 105.6%이므로 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경38681 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 옥포읍 비슬로447길 56, 106동 8층801호 (미진이지비아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 33층 건 중 8층 · 철근콘크리트구조 평지붕 |
| 소유자 | 남준식 · 2021.07.06. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 180,000,000원 / 180,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,772,142원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이나 매수인이 승계할 임차보증금 문제는 없습니다. 말소기준권리는 2021.07.06. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 182,850,000원입니다. 그 뒤의 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권과 국민건강보험공단·국·달성군 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.6% 높고 최신 거래보다도 높다
미진이지비아는 1,278세대, 사용승인일은 2017.03.08.이며, 비교 대상은 전용 약 59.96㎡ 동일 평형입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 170,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.99㎡ | 31 | 162,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 4 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 33 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 59.96㎡ | 13 | 172,000,000원 |
| 2026.06 | 59.96㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 14 | 176,000,000원 |
| 2026.03 | 59.99㎡ | 3 | 163,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 16 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 59.96㎡ | 20 | 165,000,000원 |
| 2026.01 | 59.99㎡ | 12 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 59.96㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 170,500,000원 |
최근 거래 범위는 160,000,000원~185,000,000원이고 평균은 170,500,000원입니다. 현재 최저매각가 180,000,000원은 최근 평균보다 9,500,000원 높고, 최근 평균 대비 105.6%입니다. 특히 가장 최신인 2026.09 거래는 162,000,000원이므로 현재 신건 가격을 최근 시장 대비 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,320,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 182,850,000원 | 176,680,000원 |
| 3. 근저당 · 앤알캐피탈대부주식회사 | 49,400,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 232,250,000원, 예상 채권자 배당액은 176,680,000원이며 미배당은 55,570,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재 회차와 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 옥포읍 본리리 소재 옥포JC 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측 및 남서측 왕복 3~4차선 도로, 북서측 노폭 약 5M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 토지구획정리사업지구·가축사육제한구역에 포함됩니다. 중로2류와 소로3류에 접하고 어린이공원에도 접합니다.
- 토지. 토지면적은 40,766.1㎡, 공시지가는 826,200원/㎡이며, 토지이용상황은 아파트, 지형높이는 평지입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 33층 건 중 8층으로, 위생·급배수설비, 화재경보설비, 도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 신건 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 170,500,000원의 105.6%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 최신 거래 162,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오 구분. 데이터상 1회 유찰 시 144,000,000원, 2회 유찰 시 115,200,000원입니다. 현재 회차와 유찰 후 회차의 가격 조건은 크게 달라집니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·달성군 압류가 있으므로 당해세 해당 여부를 매각 전 원본자료에서 확인해야 합니다.
- 후순위 근저당. 앤알캐피탈대부주식회사 근저당의 채권최고액은 49,400,000원이고 이후 주식회사리드코프로 근저당권이 이전됐습니다. 매각으로 소멸하는 권리이지만 배당관계 원본 대조가 필요합니다.
- 임차관계. 임차인은 확인되지 않았고 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 최근 시세 이상
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2021.07.06. 대구은행 근저당을 기준으로 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다. 반면 신건 최저가 180,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 170,500,000원의 105.6%이고, 최신 거래 162,000,000원보다도 높습니다. 현재 회차에서는 권리 안전성만으로 가격 메리트를 설명하기 어렵고, 제시된 유찰 시나리오에 따라 가격 조건이 달라지는 물건입니다.
