112,000,000원
대구지방법원 2024타경42048. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있지만 감정평가서상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 대상은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 사용승인일은 2001.11.03입니다. 현 소유자 김용덕은 2020.01.18 매매를 원인으로 거래가 178,000,000원에 취득했고, 2020.02.17 소유권이전등기와 함께 삼성생명보험주식회사 명의의 채권최고액 142,800,000원 근저당권이 설정됐습니다.
현재 경매는 서울보증보험주식회사가 신청한 강제경매입니다. 신청채권자 청구금액은 15,930,095원이고, 2024.10.08 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 앞서 2022년과 2023년에 각각 경매개시결정이 있었다가 취하·말소된 이력이 있지만, 현재 권리분석의 기준은 존속 중인 2020.02.17 삼성생명 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경42048 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 384-2 미산하이츠 에이동 3층301호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 분류 아파트 · 감정평가상 다세대주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 중 3층 301호 · 사용승인 2001.11.03 |
| 소유자 | 김용덕 (2020.01.18 매매 · 거래가 178,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험주식회사 / 15,930,095원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2020.02.17 을구 14번 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 우리카드·현대카드·서울보증보험 가압류, 달서구 및 국민건강보험공단 압류, 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세 30% 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 112,000,000원으로 감정가 160,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따른 법원 최저가 하락은 분명하지만, 이것만으로 시장 거래가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 “감정가보다 얼마 내려왔는가”와 “실제 시장에서 얼마에 거래 가능한가”를 분리해 볼 필요가 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 112,000,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 78,400,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 54,880,000원 | 34.3% | 0원 |
유찰이 거듭되면 최저가는 78,400,000원, 54,880,000원으로 낮아지지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 산정돼 있습니다. 반대로 채권자 미배당은 낙찰가가 낮아질수록 커집니다. 이 미배당 채권액은 곧바로 매수인의 인수금액이 되는 것이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 142,800,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 6,788,862원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 5,221,574원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 12,622,628원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 서울보증보험주식회사 | 15,930,095원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 112,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 183,363,159원, 총 배당액은 109,632,000원, 미배당액은 73,731,159원으로 산정됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구진천초등학교 남동측 인근의 기존주택지대로, 주변은 다세대주택·단독주택·아파트 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 진천역과 시내버스 승강장이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 아파트이나 감정평가상 대상물건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2001.11.03입니다. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대상 토지는 인접필지와 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 자루형 토지이며, 북측으로 폭 약 8M 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
- 규모. 미산하이츠A는 총 8세대이며 준공일은 2001.11.03입니다. 소규모 공동주택이라는 점을 감안해 환금성은 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역과 달리 감정평가서는 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 현장 점유자와 실제 인도 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2020.02.17 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서의 변동 여부를 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당액은 73,731,159원이지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 채권자의 배당 부족을 매수인 승계액으로 혼동하지 않는 것이 핵심입니다.
- 소규모 공동주택 환금성. 총 8세대 규모이고 감정평가상 다세대주택 이용입니다. 향후 매도 시 거래수요와 금융기관 담보평가를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등 배당표 밖 비용이 있을 수 있으므로 입찰 전 관계기관과 관리주체를 통해 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 따로 검증해야 한다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 2020.02.17 삼성생명보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가 160,000,000원에서 한 차례 유찰돼 112,000,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 숫자는 감정가의 70%라는 뜻이지 시장가격의 70%라는 뜻은 아닙니다. 사건상 분류와 달리 감정평가상 이용상태는 다세대주택이고, 단지는 총 8세대 규모이며 임대관계도 미상으로 적혀 있습니다. 따라서 이 물건은 등기 권리의 인수 여부보다 실제 점유·가격·환금성 확인이 입찰 판단의 중심이 되는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
