부산지방법원 2025타경21575. 연제구 거제동 한일유앤아이아파트 101동 1503호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 이재진이며, 2015년 거래가 308,000,000원에 취득했습니다. 등기상 말소기준은 2022년 국가의 압류입니다. 이보다 먼저 전입한 임차인 정진섭은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 보증금이 전액 배당되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 남습니다.
감정가 대비 최저가가 낮아진 사실과 실제 취득비용은 구분해야 합니다. 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 따라서 최저가 하락분이 그대로 매수인의 경제적 이익이 되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21575 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 |
부산광역시 연제구 거제동 18-3
거제동한일유앤아이아파트 101동 15층 1503호 도로명: 부산광역시 연제구 월드컵대로 196 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.96㎡ · 32층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 이재진 · 2015.08.28 소유권이전 · 거래가 308,000,000원 |
| 감정가 | 397,000,000원 |
| 최저매각가 | 277,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 320,411,094원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 말소기준권리 | 2022.04.18 · 갑구 10번 · 국가 압류 |
| 임차보증금 | 정진섭 315,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 있음 |
| 예상 인수액 | 41,790,600원 (현재 최저가 배당 가정) |
| 실질취득 예상 | 319,690,600원 (최저가 + 예상 인수액) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인이 핵심
과거 설정됐던 하나은행·우리은행·에스비아이저축은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020년 연제구 압류와 과거 강제경매개시결정 역시 말소된 이력입니다. 현재 말소기준은 2022.04.18 국가 압류이며, 이후 동구 압류와 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 정진섭은 2020.06.26 전입·점유를 시작했고, 같은 날 최초 보증금 300,000,000원에 대한 확정일자를 받았습니다. 추가 보증금 15,000,000원에도 2022.03.03 확정일자가 부여돼 말소기준인 2022.04.18보다 앞섭니다. 따라서 전체 보증금 315,000,000원의 미배당 위험을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 3.15억과 추가 점유자
| 이름 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
정진섭 건물 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
315,000,000원 |
전입 2020.06.26 확정 2020.06.26 증액분 확정 2022.03.03 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 있음 |
미배당액 인수 예상 41,790,600원 |
|
이소형 1503호 |
미상 |
전입 2024.11.13 확정일자 미상 |
전입 기준 없음 | 미상 |
점유관계 확인 보증금·계약관계 미상 |
정진섭의 배당요구일은 2024.10.14로 기재돼 있습니다. 이소형은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 전입 순서상 대항력이 없는 것으로 분류되지만, 보증금·임대차계약·실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 서울보증보험의 대위 기재는 독립된 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
277,900,000원 + 41,790,600원 = 319,690,600원
예상 집행비용이 매각대금에서 선공제되므로 실질취득은 보증금 315,000,000원보다 추정 집행비용 4,690,600원만큼 높습니다. 실제 배당액과 인수액은 세금 등 선순위 배당 및 집행비용 확정에 따라 달라질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
거제동 한일유앤아이아파트는 202세대·2007.10.30 준공 단지입니다. 대상 물건의 전용면적은 84.96㎡이며, 아래는 전용 84.94~84.96㎡의 실거래 내역입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 19층 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 19층 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 84.96㎡ | 18층 | 400,000,000원 |
| 2024.05 | 84.94㎡ | 6층 | 400,000,000원 |
| 2023.02 | 84.94㎡ | 4층 | 400,000,000원 |
| 2022.06 | 84.96㎡ | 14층 | 505,000,000원 |
| 2022.05 | 84.94㎡ | 11층 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.94~84.96㎡ | 2건 | 410,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.94~84.96㎡ | 7건 | 430,714,285원 |
전체 7건 평균은 430,714,285원이지만, 2022년의 490,000,000원 및 505,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격을 판단할 때는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 410,000,000원과 최신 거래 420,000,000원을 우선합니다.
④ 예상배당표 (매각가 277,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,690,600원 |
| 1. 임차인 정진섭 · 우선변제 | 315,000,000원 | 273,209,400원 |
| 2. 신청채권자 · 서울보증보험 | 320,411,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 정진섭 보증금 미배당 | — | 41,790,600원 인수 |
집행비용은 매각가의 약 1.7%를 적용한 추정치입니다. 정진섭 보증금에 273,209,400원이 배당된다는 가정하에 41,790,600원이 매수인 인수액으로 남습니다. 신청채권자 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영됐으며, 실제 배당순위·채권양수 관계·집행비용 확정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 보증금은 남는다
정진섭의 보증금은 315,000,000원으로, 현재 최저가 277,900,000원보다 큽니다. 보증금이 전액 배당되지 않는 한, 낙찰가가 내려가면 그만큼 미배당액이 증가합니다. 매수인 부담액은 원칙적으로 낙찰가 + 미배당 보증금으로 계산해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 구조 | 판단 기준 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 277,900,000원 | 보증금 미배당 예상 41,790,600원 | 실질취득 319,690,600원 |
| 2회 유찰 시 | 194,530,000원 | 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 증가 | 보증금 315,000,000원 및 집행비용을 고려한 실질취득 기준 |
| 3회 유찰 시 | 136,171,000원 | 낙찰가 하락에 따라 미배당 보증금 추가 증가 | 보증금 315,000,000원 및 집행비용을 고려한 실질취득 기준 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 거제동 소재 지하철 3호선 거제역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·근린생활시설·기존 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장과 지하철 거제역이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 32층 건물 중 15층입니다. 승강기·급배수·위생·소화전·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 50m, 남측 폭 35m, 동측 폭 8m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하)에 해당합니다.
- 공부 및 건축물. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 202세대 단지로 동일 면적대 실거래가 확인됩니다. 다만 최근 12개월 거래는 2건이고, 과거 대비 거래 추세는 -6.6%로 하락했습니다. 매도 가능가격을 과거 최고거래가에 맞춰 추정하는 것은 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미배당 보증금 확인. 정진섭의 임차보증금 315,000,000원과 현재 회차 예상 인수액 41,790,600원을 구분하고, 실제 배당에서 부족분이 얼마나 남는지 확인해야 합니다.
- 배당순위 검증. 국가 압류 및 지방자치단체 압류와 관련된 조세채권의 법정기일·우선순위·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제 등이 반영되면 예상배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 채권양수 관계. 정진섭의 임차권등기에 기재된 서울보증보험의 보증금 반환채권 양수·대위 관계를 확인하고, 동일 보증금이 중복 계산되지 않도록 해야 합니다.
- 추가 점유자. 이소형의 보증금·확정일자·임대차계약 관계와 현재 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 정진섭과의 관계도 확인 대상입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 277,900,000원이 아니라 실질취득 예상 319,690,600원을 최근 12개월 평균 410,000,000원 및 최신 거래 420,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -6.6%를 반영하고, 15층 물건과 최근 실거래 19층 물건 사이의 층·향·수리 상태 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 임차권등기와 실제 점유 상태를 구분하고, 인도 절차·점유자 협의·공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.779억 낙찰 ≠ 2.779억 취득”
이 사건의 핵심은 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실보다 대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가보다 크다는 점입니다. 정진섭의 보증금은 315,000,000원이고, 현재 회차에서는 41,790,600원의 미배당액이 매수인에게 인수될 것으로 추정됩니다. 따라서 최저가 277,900,000원에 낙찰받더라도 예상 실질취득액은 319,690,600원입니다. 낙찰가가 추가로 내려가면 미배당 보증금이 늘어나므로, 최저가 하락을 그대로 취득비용 절감으로 해석해서는 안 됩니다.
실질취득액은 최근 12개월 실거래 평균 410,000,000원보다 낮지만, 최근 가격 추세는 -6.6%이며 거래 표본도 2건으로 제한적입니다. 여기에 추가 점유자 이소형의 보증금·점유관계 미확인, 실제 배당액 변동 가능성, 서울보증보험의 채권양수 관계까지 점검해야 합니다. 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 보증금 인수를 포함한 실질취득액을 기준으로 판단해야 하며, 입찰 전 배당 및 점유관계 확인이 필수인 권리위험 관리형 사건입니다.
