부산지방법원 2025타경21935. 부산진구 전포동의 현칭 ‘흥산스타빌’ 1층 101호, 전용 46.13㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 탁영숙이며 2014.08.05 매매를 원인으로 2014.08.18 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 57,000,000원입니다. 이후 설정됐던 삼성생명보험주식회사 근저당은 2017.07.03 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2025.05.07 김주현의 강제경매개시결정이며, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리관계 자체는 복잡한 담보권이 겹쳐 있는 형태가 아닙니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있으므로, 임차관계가 없다고 단정하기보다 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다. 가격 측면에서는 신건 최저가 87,000,000원이 제공된 실거래 평균 76,000,000원보다 높아, 평균 대비 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21935 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 191-856 1층101호 · 부산광역시 부산진구 진남로 382-1 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.13㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 101호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임 |
| 소유자 | 탁영숙 (2014.08.18 소유권이전 · 거래가액 57,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주현 / 31,398,683원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 현재 남은 담보권은 없다
과거 우리은행·한마음상호저축은행·제1,2구잠수기수산업협동조합·삼성생명보험주식회사 근저당과 과거 가압류·압류·경매 관련 등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 소유자인 탁영숙 명의 이후 설정됐던 삼성생명보험주식회사 근저당도 2017.07.03 해지됐고, 이번 경매에서는 2025.05.07 접수된 김주현의 강제경매개시결정이 기준입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 대비 114.5%
흥산스타빌의 제공 실거래는 5건이며, 평균 거래금액은 76,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2022.03, 전용 46.13㎡, 3층, 88,000,000원입니다. 신건 최저가 87,000,000원은 제공된 실거래 평균의 114.5%로 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 46.13㎡ | 3 | 88,000,000원 |
| 2021.10 | 50.1㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2021.09 | 50.1㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2021.09 | 50.1㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2021.08 | 50.1㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 평균 | 46.13㎡ | 5건 | 76,000,000원 |
거래 표본의 최저가는 63,000,000원, 최고가는 88,000,000원입니다. 최저매각가 87,000,000원은 최신 거래 88,000,000원보다는 낮지만, 제공된 평균 76,000,000원보다 높습니다. 또한 최신 거래 자체가 2022.03이므로, 이 표본만으로 2026.10.06 매각 시점의 현재 시세를 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 김주현 | 31,398,683원 | 31,398,683원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,635,317원 |
87,000,000원 매각 가정에서는 신청채권자 청구액 31,398,683원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 53,635,317원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 소재 항도중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택·아파트·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 1층 101호이며, 사용승인일은 2002.10.09입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 3M 폭의 도로, 북서측으로 약 1.5M 폭의 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로3류에 접하고 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 867,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 흥산스타빌은 총 8세대이며, 감정평가 대상은 전용 46.13㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사에서 점유자·전입·임차관계를 최종 확인하세요.
- 가격 재검증. 제공 실거래 평균은 76,000,000원이고 신건 최저가는 87,000,000원입니다. 최신 거래가 2022.03이므로 현재 시세 자료를 별도로 확인하세요.
- 회차별 가격. 현재 회차는 87,000,000원, 1회 유찰 시 69,600,000원, 2회 유찰 시 55,680,000원 시나리오입니다.
- 권리 원본 대조. 현재 등기상 담보권은 남아 있지 않지만, 경매개시결정과 말소 내역을 등기부 원문으로 다시 확인하세요.
- 현황 확인. 다세대주택 1층이고 동측 약 3M·북서측 약 1.5M 도로에 접하므로 현장 접근성·채광·소음·주차 여건을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 임대관계 확인이 핵심
이 물건은 과거의 근저당·가압류·압류가 모두 이미 말소돼 있고, 현재 경매의 기준권리는 2025.05.07 김주현의 강제경매개시결정입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유·임차관계 확인은 남아 있습니다.
가격은 더 신중하게 볼 부분입니다. 감정가와 최저가는 87,000,000원으로 같고, 제공 실거래 5건 평균 76,000,000원의 114.5%입니다. 최신 거래 88,000,000원은 2022.03 거래입니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격을 평균 대비 저렴하다고 평가하기 어렵고 현재 시세와 임대관계를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건으로 정리됩니다.
