광주지방법원 2026타경1950. 대상은 에드가303 2층 217호로, 사건상 용도 표기는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 도휘주식회사입니다. 2013.12.09 꿀벌신용협동조합 근저당권 1,105,000,000원이 설정됐지만 2015.03.18 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.05.02 포항시 압류이고, 2026.03.09 신청채권자 이승열의 강제경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
문제는 등기 자체보다 임차인입니다. 이승열은 2023.05.02 전입했고 2026.04.07 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준보다 약 2년 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건에서는 “대항력 있음”이나 “인수 0원” 어느 쪽도 확정적으로 말할 수 없습니다. 특히 보증금 중 배당받지 못한 금액이 매수인에게 승계되는 구조라면 실질취득액은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경1950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-116 에드가303 2층 217호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 주거용 오피스텔 이용 |
| 대상 면적 | 33.576㎡ · 10층 건물 내 2층 217호 |
| 소유자 | 도휘주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 58,000,000원 / 58,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이승열 / 62,000,000원 |
| 말소기준 | 2025.05.02 포항시 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이승열 | 2023.05.02 | 미상 | 미상 | 2026.04.07 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 다만 같은 이름의 이승열이 이 사건의 신청채권자이기도 합니다. 사건 메모에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시돼 있어, 임대차관계와 보증금 실재 여부 확인이 이 사건의 가장 중요한 사전점검 항목입니다.
③ 시세 비교 — 89.2%는 ‘표면가격’일 뿐
한양에드가303동은 130세대, 2013.10.08 준공입니다. 대상 면적 33.576㎡와 면적이 매칭되는 최근 거래는 1건으로, 2026.02 전용 32.78㎡ 4층이 65,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 65,000,000원이며, 현재 최저가 58,000,000원은 그 금액의 89.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 32.78㎡ | 4 | 65,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 65,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 최근 거래보다 7,000,000원 낮습니다. 그러나 이 사건은 실질취득액을 아직 산정할 수 없습니다. 임차보증금이 존재하고 그중 배당받지 못한 금액이 인수된다면, 실질취득액은 낙찰가 + 인수금액으로 올라갑니다. 따라서 89.2%라는 수치를 곧바로 “시세보다 싸다”로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,444,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이승열 | 62,000,000원 | 56,556,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
단순 배당모형상 신청채권자 미배당액은 5,444,000원입니다. 다만 이 표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 매각물건명세서 비고의 목포세무서 조세 402,188,000원과 임차인 보증금이 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 위 배당액을 실제 배당결과로 확정해서 보면 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 58,000,000원 | 56,556,000원 | 5,444,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 46,400,000원 | 45,164,800원 | 16,835,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 37,120,000원 | 36,051,840원 | 25,948,160원 |
유찰되면 표면 최저가는 46,400,000원, 37,120,000원으로 내려갑니다. 하지만 임차보증금 중 미배당액을 매수인이 인수해야 하는 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 실질취득액이 그대로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조가 될 수 있으므로, 이 사건은 보증금 확인 전까지 유찰가격 자체를 투자매력으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 롯데마트 첨단점 남서측 인근. 주위는 근린상가·원룸·아파트가 있는 주거지대입니다.
- 이용. 감정평가상 대상은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 단지는 주거용 오피스텔 1개동으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 217호, 복도식입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 엘리베이터, 소화전, 주차빌딩, 공시청시설을 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 보도블럭 인도에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·국가산업단지·중점경관관리구역이며 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,530,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이승열의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 두 항목이 실질취득액과 승계위험을 좌우합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 신청채권자와 임차인 이름이 모두 이승열이며, 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있습니다.
- 조세채권 확인. 목포세무서 조세 402,188,000원 및 진행 중 늘어날 수 있는 가산금·가산세를 배당표와 함께 대조해야 합니다.
- 표면 할인율 경계. 최저가 58,000,000원은 최근 거래 65,000,000원의 89.2%지만, 인수액이 미상이라 실질취득 기준 할인율은 산정할 수 없습니다.
- 유찰을 가격 메리트로 단정 금지. 1회 46,400,000원, 2회 37,120,000원으로 내려가도 임차보증금 인수가 있으면 실질취득액은 별도로 계산해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용·공부·관리규약 등을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “58,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 사건의 겉모습은 단순합니다. 감정가와 최저가가 58,000,000원이고, 최근 동일 단지 유사면적 실거래는 65,000,000원이라 표면 할인율은 89.2%입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 숫자만으로 끝나지 않습니다. 2023.05.02 전입한 임차인 이승열은 말소기준 2025.05.02보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 대항력 가능성은 남아 있고 인수액도 미상입니다.
게다가 같은 이승열이 신청채권자로도 등장하고, 명세서 비고에는 임차인의 확정일자보다 빠른 목포세무서 조세 402,188,000원이 기재돼 있습니다. 이 사건에서 먼저 확정해야 할 것은 “58,000,000원이 싸냐”가 아니라 임차보증금이 얼마이고 실제 배당 후 얼마가 남느냐입니다. 그 숫자가 확인돼야 비로소 실질취득액과 최근 거래 65,000,000원을 제대로 비교할 수 있습니다.
