광주지방법원 2026타경2103. 광주 광산구 운남동 ‘광주운남7단지주공아파트’ 708동 3층 308호 아파트입니다. 현재 소유자는 배용이 씨로, 2018.07.10 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2019.01.30 설정된 광주어룡신용협동조합 근저당권 20,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 같은 조합의 근저당 140,400,000원, 삼성카드 가압류 14,051,883원, 국의 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유관계에서는 임차인 김성미가 확인됩니다. 전입일은 2019.05.10으로 말소기준일인 2019.01.30보다 늦기 때문에 이 경매의 매수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 최우선변제 등 실제 배당순위는 추가 확인이 필요합니다. 현재 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2103 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운남동 794-3 광주운남7단지주공아파트 708동 3층 308호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 49.97㎡ 면적대 · 18층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 배용이 (2018.07.10 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주어룡신용협동조합 / 189,419,323원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 유효한 말소기준권리는 2019.01.30 광주어룡신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 설정됐던 하나은행 근저당 100,100,000원은 2023.09.14 이미 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 광주어룡신용협동조합 추가 근저당 140,400,000원, 삼성카드 가압류, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안는 권리는 배당 시뮬레이션 기준 0원입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성미 | 2019.05.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 11% 낮은 신건
운남주공7단지 동일 면적대 최근 실거래 12건은 2026년 1월부터 4월까지 119,000,000원~175,000,000원에 형성됐고, 최근 12개월 평균은 143,750,000원입니다. 현재 최저매각가 128,000,000원은 이 평균의 89.0%입니다. 최신 거래는 2026.04의 158,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.83㎡ | 10 | 158,000,000원 |
| 2026.04 | 49.83㎡ | 18 | 148,000,000원 |
| 2026.03 | 49.83㎡ | 22 | 151,000,000원 |
| 2026.03 | 49.83㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2026.03 | 49.83㎡ | 5 | 152,000,000원 |
| 2026.03 | 49.83㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 49.83㎡ | 13 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 49.83㎡ | 1 | 138,000,000원 |
| 2026.03 | 49.83㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2026.02 | 49.83㎡ | 6 | 129,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 2026.01 | 49.97㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 143,750,000원 |
최저가 1.28억은 최근 12개월 평균 1.4375억보다 15,750,000원 낮고, 최신 거래 1.58억보다도 30,000,000원 낮습니다. 다만 동일 면적대 실거래 최저가가 1.19억으로 현재 최저가보다 낮았던 거래도 있습니다. 따라서 평균 대비 할인율만으로 ‘무조건 싸다’고 보기보다는 층·내부상태·점유 및 명도비용을 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,592,000원 |
| 1. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 추가 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 140,400,000원 | 105,408,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 14,051,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 174,451,883원 중 예상 배당은 125,408,000원이며, 미배당액은 49,043,883원입니다. 소유자 잔여금은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목련초등학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북서측 및 남측으로 진출입 가능합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트 벽식조, 아스팔트싱글지붕 18층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 운남주공7단지는 1,673세대, 2001.11.02 준공 단지이며 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 6번 광주어룡신용협동조합 근저당 20,000,000원이 2019.01.30 설정된 말소기준권리입니다.
- 임차인 원본 확인. 김성미의 전입일은 2019.05.10으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 반드시 매각물건명세서와 배당요구종기 자료로 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 신건 128,000,000원은 최근 12개월 평균 143,750,000원보다 낮지만, 실거래 최저 119,000,000원보다 높습니다. 층·수리상태·점유비용을 반영해 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 102,400,000원, 2회 유찰 시 81,920,000원으로 시뮬레이션돼 있습니다. 각 회차에서도 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제가 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 평균 아래
이 사건은 권리구조가 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 김성미도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 128,000,000원이 최근 12개월 평균 143,750,000원의 89.0%로 평균보다 낮습니다. 다만 실거래 범위 자체가 119,000,000원부터 175,000,000원까지 넓고, 동일 49.97㎡ 거래 중 119,000,000원 사례도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘인수 위험’보다는 임차인의 배당요건·점유상태를 최종 확인한 뒤, 최근 거래 범위 안에서 응찰가를 얼마나 보수적으로 정하느냐에 있습니다.
