광주지방법원 2026타경2171. 광주 북구 삼각동 ‘일곡엘리체프라임’ 109동 3층 301호, 전용 84.9613㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 노영진으로, 2016.10.05 소유권이전 당시 거래가액은 275,000,000원입니다. 과거 광주문화신용협동조합 근저당 285,600,000원은 2017.12.08 말소됐고, 김옥례 명의 전세권 250,000,000원도 2022.01.24 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.11.06 송지환 가압류 48,616,137원입니다.
문제는 등기부의 후순위 가압류들이 아니라 기준권리보다 먼저 전입한 임차인입니다. 박지원은 2022.01.04 전입했고 보증금은 390,000,000원입니다. 배당요구는 2026.04.22 접수했지만 확정일자는 확인되지 않고, 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 승계되는 구조로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서 406,000,000원만 보고 시세와 비교하면 이 사건의 실질 부담을 크게 오판하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 삼각동 835 일곡엘리체프라임 109동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9613㎡ · 109동 3층 301호 |
| 단지 | 일곡엘리체프라임 · 526세대 · 2016.07.29 준공 |
| 소유자 | 노영진 · 2016.10.05 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 406,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태웅 / 13,546,661원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위보다 선순위 임차인이 핵심
말소기준은 2024.11.06 송지환 가압류입니다. 그 뒤 고영민·신용보증기금· 광주신용보증재단·우리은행·농협은행의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 국의 압류가 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 반면 박지원의 전입일은 2022.01.04로 기준권리보다 약 2년 10개월 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박지원 | 301호 | 2022.01.04 | 390,000,000원 | 2026.04.22 | 대항력 有 우선변제권 없음 승계 390,000,000원 |
확정일자는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건에서는 배당자료가 이미 “대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수”로 산정되어 있으므로, 현재 회차의 핵심 숫자는 최저가 406,000,000원이 아니라 406,000,000원 + 390,000,000원 = 796,000,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
일곡엘리체프라임 동일면적 84.94~84.96㎡의 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 398,583,333원, 최신 거래는 2026.03의 410,000,000원, 범위는 373,000,000원~420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.96㎡ | 6 | 410,000,000원 |
| 2026.02 | 84.96㎡ | 9 | 410,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 3 | 385,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 10 | 390,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 3 | 373,000,000원 |
| 2025.12 | 84.96㎡ | 5 | 415,000,000원 |
| 2025.11 | 84.96㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2025.09 | 84.94㎡ | 8 | 382,000,000원 |
| 2025.08 | 84.94㎡ | 17 | 415,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 14 | 393,000,000원 |
| 2025.07 | 84.96㎡ | 14 | 390,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 398,583,333원 |
최저매각가 406,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 101.9%로 평균보다 높습니다. 최신 실거래 410,000,000원보다는 4,000,000원 낮지만, 이 사건은 거기서 비교를 끝내면 안 됩니다. 현재 회차 배당자료에 잡힌 매수인 인수액 390,000,000원을 더하면 실질취득 부담은 796,000,000원으로 올라가 최근 12개월 평균의 약 199.7%가 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 인수 · 임차인 박지원 보증금 | 390,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 송지환 | 48,616,137원 | 48,616,137원 |
| 3. 가압류 · 고영민 | 35,261,926원 | 35,261,926원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 41,127,643원 | 41,127,643원 |
| 5. 가압류 · 광주신용보증재단 | 85,000,000원 | 85,000,000원 |
| 6. 가압류 · 주식회사우리은행 | 12,817,327원 | 12,817,327원 |
| 7. 가압류 · 주식회사우리은행 | 15,113,800원 | 15,113,800원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 215,691,654원 | 161,603,167원 |
| 9. 경매개시결정 · 김태웅 | 13,546,661원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 467,175,148원, 예상 배당액은 399,540,000원, 미배당은 67,635,148원입니다. 신청채권자 김태웅의 청구액 13,546,661원은 현재 가정 매각가에서도 예상 배당 0원입니다. 임차인 박지원의 보증금은 배당 0원·매수인 인수 390,000,000원으로 반영돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 14층 건물 중 109동 3층 301호입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 삼각동 국제고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 대상 단지 내까지 차량 통행이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수 설비, 소방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역과 자연녹지지역이 포함되고 지구단위계획구역, 시가지경관지구, 교육환경 보호구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 566,300원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형으로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 406,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.9%이고, 여기에 매수인 인수 390,000,000원이 별도로 존재합니다.
- 임차인 보증금 확인. 박지원 보증금 390,000,000원, 전입 2022.01.04, 배당요구 2026.04.22, 대항력 有·우선변제권 없음·전액 인수 구조를 원본 문서와 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 후에도 인수형 계산. 1회 유찰 324,800,000원, 2회 유찰 259,840,000원 구간에서는 임차보증금이 낙찰가보다 커지므로 최저가 하락률만으로 경제성을 판단하면 안 됩니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권자 미배당 67,635,148원이 발생하고 신청채권자 김태웅의 예상배당은 0원입니다.
- 단지 경매 통계. 평균 유찰 7.0회, 낙찰률 0.0%로 집계돼 있어 경매시장 내 소화 속도도 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 4.06억이 아니라 3.9억 인수다
이 사건의 등기부만 보면 2024.11.06 송지환 가압류를 기준으로 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 하지만 실질적인 매수인 위험은 등기 후순위가 아니라 그보다 먼저 전입한 임차인 박지원입니다. 보증금 390,000,000원이 배당되지 않고 전액 인수로 계산돼 있어, 현재 신건에서의 실질취득 부담은 796,000,000원입니다.
최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 398,583,333원, 최신 거래는 410,000,000원입니다. 최저가 406,000,000원만 보면 최신 거래와 비슷한 구간처럼 보일 수 있지만, 인수액을 포함하는 순간 가격 판단은 완전히 달라집니다. 따라서 이 물건은 “신건 4.06억 아파트”가 아니라 대항력 임차인 보증금 3.9억의 승계 구조를 먼저 풀어야 하는 사건으로 봐야 합니다.
