광주지방법원 2026타경2188. 광주 광산구 동호동 612 소재 주택·토지 관련 경매입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지로 되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 현재 등기상 공유관계는 유봉선의 4분의 1 지분 2개, 유우선 4분의 1, 유화선 4분의 1로 나타나며, 이번 강제경매개시결정은 유우선 지분을 대상으로 기재되어 있습니다. 따라서 최저가 55,493,140원을 전체 부동산 단독소유 취득가격처럼 보아서는 안 됩니다.
권리의 기준점은 1994.10.17 설정된 본량농업협동조합 근저당권 15,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2026.03.06이므로 후순위이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 등기에는 2026.07.31 선행 강제경매 매각과 2026.08.05 말소, 2026.08.18 착오 발견에 따른 근저당권 회복 기재가 이어져 있어 등기 변동의 맥락을 원본에서 다시 대조할 필요가 있는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2188 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 동호동 612 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 823.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 부정형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 공유관계 | 유봉선 각 4분의 1 지분 2개 · 유우선 4분의 1 · 유화선 4분의 1 |
| 매각형태 | 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 55,493,140원 / 55,493,140원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대림레미콘 주식회사 / 7,128,367원 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고, 현재 경매는 후순위
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유도현 | 알수없음 | 2016.09.05 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
조사된 점유자는 유도현 1명입니다. 전입일은 2016.09.05로, 말소기준권리인 1994.10.17 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제 여부도 확정되어 있지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 55,493,140원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 55,493,140원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 수치가 없어, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 본 자료만으로 판정하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 55,493,140원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,398,877원 |
| 2. 근저당 · 본량농업협동조합 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 대림레미콘 주식회사 | 7,128,367원 | 7,128,367원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,965,896원 |
산정에 포함된 채권 22,128,367원은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 전액 배당되고, 계산상 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 을구 3번 근저당권은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본량농협동호지소 동측 인근. 주위는 주택·전·답 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 주위에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 목조 시멘트기와지붕 단층 주택으로 기재되어 있으나, 현황상 지붕은 강판지붕입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 823.0㎡, 지목 대, 평지·부정형이며 공시지가는 77,400원/㎡입니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이고, 가축사육제한구역이 포함되어 있습니다.
- 매각 포함물. 일괄매각이며 제시외 건물과 수목이 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 이번 강제경매개시결정은 유우선 지분을 대상으로 기재되어 있고, 유우선의 등기 지분은 4분의 1입니다. 전체 부동산 취득과 혼동하면 안 됩니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권은 1회로 제한됩니다. 외부 낙찰자는 우선매수권 행사 가능성을 입찰 구조에 반영해야 합니다.
- 1994년 근저당 회복등기. 2026.08.05 말소 뒤 2026.08.18 착오 발견으로 회복된 경위를 등기부 원본과 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 점유자 확인. 유도현의 보증금·확정일자·사용부분은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없다는 판정이지만 실제 점유 범위와 인도 상황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물과 수목의 현황을 확인하고, 현황상 강판지붕인 점도 함께 대조하세요.
- 가격 판단. 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않았으므로 감정가 55,493,140원 자체를 시세 할인 근거로 사용하지 마세요.
- 배당표 한계. 을구 3번 근저당권의 채권액은 미상으로 계산에서 제외되어 있고 당해세·최우선변제도 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “지분 4분의 1”을 먼저 보라
이 사건은 임차인 인수 문제만 보면 단순합니다. 조사된 점유자 유도현의 전입은 1994.10.17 말소기준권리보다 늦고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 그 부분이 아닙니다. 현재 경매는 유우선의 4분의 1 지분매각으로 기재되어 있고, 공유자우선매수권도 1회 인정되는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
또한 1994년 근저당이 선행 강제경매 과정에서 말소된 뒤 2026.08.18 회복 기재된 이력이 있어, 권리관계가 일반적인 신건보다 복잡합니다. 현재 최저가와 실질취득액은 모두 55,493,140원이지만 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 이 물건의 핵심은 인수위험보다 지분 취득 범위·공유자우선매수권·회복등기 확인입니다.
