광주지방법원 2026타경2290. 광주 남구 주월동 ‘극동마이다스빌’ 201동 12층 1206호 아파트입니다. 현재 소유자는 이유비이며 2024.11.22 매매를 원인으로 2024.12.05 소유권을 취득했고 거래가액은 120,000,000원입니다. 이 물건의 핵심은 근저당이 아니라 대항력 있는 임차권입니다. 임차인 김동열은 임대차계약일 2025.04.16, 확정일자 2025.04.21, 전입·점유개시일 2025.05.20이고 보증금은 90,000,000원입니다.
말소기준권리는 2025.08.27 국민건강보험공단 압류입니다. 김동열의 전입·점유가 이보다 먼저이므로 매각물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 정리돼 있습니다. 다만 현재 신건 113,000,000원 가정에서는 집행비용 2,382,000원을 제하고도 임차보증금 90,000,000원이 전액 우선변제되므로 현재 회차의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2290 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 1021-3 극동마이다스빌 201동 12층1206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 201동 12층 1206호 · 아파트로 이용중 |
| 건물 | 지하1층/지상15층 · 사용승인일 2002.02.09 |
| 소유자 | 이유비 · 2024.12.05 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 41,080,273원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
2002년 국민은행 근저당, 2008년 우리은행 근저당, 2018년 방림신용협동조합 근저당 등 과거 권리들은 이미 말소됐습니다. 2024.02.02 설정된 이주화의 전세권 100,000,000원과 그 전세권에 설정된 방림신용협동조합 근저당도 2025.05.20 모두 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2025.08.27 국민건강보험공단 압류이고, 그보다 앞선 2025.05.20부터 김동열이 전입·점유한 상태입니다.
② 임차인 — 배당되면 0원, 미배당되면 매수인 인수
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동열 | 90,000,000원 | 2025.05.20 | 2025.04.21 | 2026.06.01 | 대항력 有 우선변제 |
임차권등기는 2026.06.01 광주지방법원 임차권등기명령으로 등재됐지만 대항력 판단의 핵심인 전입·점유일은 2025.05.20입니다. 확정일자도 2025.04.21에 갖췄고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
③ 회차별 인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 113,000,000원 | 0원 | 113,000,000원 | 77,101,476원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 90,400,000원 | 1,627,200원 | 92,027,200원 | 97,719,476원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 72,320,000원 | 19,381,760원 | 91,701,760원 | 97,719,476원 |
특히 2회 유찰 시에는 임차보증금 90,000,000원이 매각가 72,320,000원보다 큽니다. 이처럼 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 총 부담이 보증금 수준에 수렴합니다. 따라서 이 물건은 유찰 후 최저매각가가 크게 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 1. 임차인 김동열 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 권진우 | 41,080,273원 | 20,618,000원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 56,639,203원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 90,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 경매개시결정 채권자 권진우의 청구금액 41,080,273원 중 예상배당은 20,618,000원이며, 한국주택금융공사 가압류 56,639,203원에는 예상배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 ‘주월중학교’ 남동측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 현재 아파트로 이용중이며 철근콘크리트 벽식구조 및 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차로 아스팔트 포장도로 및 진출입로가 소재합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉, 상대보호구역, 전통상업보존구역입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차는 전액 배당 가정으로 인수 0원이지만 실제 배당표에서 김동열 보증금 90,000,000원의 전액 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득액 재계산. 1회 유찰 시 90,400,000원 + 1,627,200원, 2회 유찰 시 72,320,000원 + 19,381,760원으로 봐야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 임차인의 전입·점유 2025.05.20이 말소기준권리 2025.08.27보다 빠르다는 점이 핵심입니다.
- 배당 변동 요소 확인. 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 시세 자료가 없어 감정가·최저가 또는 실질취득액이 주변 거래가 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득액을 보라”
이 사건은 현재 신건에서는 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 그 사실만 보고 단순한 권리관계로 분류하면 안 됩니다. 임차인 김동열은 2025.05.20부터 전입·점유해 2025.08.27 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖고 있습니다. 현재 113,000,000원에서는 보증금 90,000,000원이 전액 배당되지만, 유찰 뒤 배당 부족이 생기면 그 잔액은 매수인에게 이어집니다. 실제로 1회 유찰 시 실질취득은 92,027,200원, 2회 유찰 시 91,701,760원으로 최저매각가 하락만큼 부담이 줄지 않습니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 ‘낙찰가’가 아니라 ‘낙찰가 + 대항력 임차보증금 인수액’입니다.
