광주지방법원 2026타경2409. 광주 북구 운암동 1636의 근린시설 + 토지 물건으로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층~지상5층이며 지하1층은 기계실, 지상1~5층은 숙박시설로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사후나침대이고, 2017.11.21. 국민은행 근저당 채권최고액 222,000,000원이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 대동계전 가압류 26,140,000원, 기술보증기금 가압류 95,000,000원, 북구 압류, 국민은행 가압류 5,897,891원과 2026.03.13. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 되어 있어, 확인된 임차관계가 없다는 이유만으로 점유·보증금 위험까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2409 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1636 · 하남대로832번길 15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 지하1층 기계실 · 지상1~5층 숙박시설 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지하1층~지상5층 |
| 토지 | 175.5㎡ · 대 · 상업용 · 준주거지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사후나침대 |
| 감정가 / 최저가 | 591,511,200원 / 591,511,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 90,280,058원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2017.11.21. 설정된 을구 13번 국민은행 근저당 222,000,000원입니다. 그 뒤의 대동계전·기술보증기금·국민은행 가압류와 북구 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 신건 591,511,200원
이 물건은 현재 0회 유찰 신건으로 감정가 591,511,200원이 그대로 최저매각가입니다. 같은 용도·입지의 실거래 비교 자료는 확인되지 않아, 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 591,511,200원 | 0원 | 234,158,197원 |
| 1회 유찰 · 80% | 473,208,960원 | 0원 | 117,038,979원 |
| 2회 유찰 · 64% | 378,567,168원 | 0원 | 23,429,337원 |
배당 시나리오상 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 등록된 채권은 모두 배당 가능한 계산입니다. 다만 이것은 배당 가능 여부를 보여주는 것이지, 591,511,200원 또는 이후 회차 가격이 시장가보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 591,511,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,315,112원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 대동계전 | 26,140,000원 | 26,140,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 95,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 5,897,891원 | 5,897,891원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,158,197원 |
채권자 청구 합계 349,037,891원은 신건 가정에서 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여는 234,158,197원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 북구 임동 소재 “광천2교” 북서측 인근이며, 주위는 점포·상가·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 지하1층은 기계실, 지상1~5층은 숙박시설로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·난방·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 175.5㎡, 지목 대, 상업용, 준주거지역이며 평지·세로장방·소로한면 조건입니다. 공시지가는 832,400원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역, 소로2류 접합, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자, 보증금, 사업자등록과 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축물대장상 위반건축물 등재 내용과 제시외 건물의 구조·면적·시정명령 상태를 원본으로 확인해야 합니다.
- 이행강제금. 2026.05.13.자 북구청 교부청구서 기준 824,000원 미납 사실과 향후 추가 부과 가능 여부를 관할 관청에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상으로 기재돼 있으므로 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 감정가 591,511,200원의 적정성을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 숙박시설의 실제 수익·공실·시설상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·관할 관청 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순, 현장은 확인 필요
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2017.11.21. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리분석을 등기에서 끝내면 안 됩니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 매각물건명세서에는 위반건축물 등재·이행강제금 824,000원 미납이 명시돼 있습니다.
또한 동일 용도 실거래 자료가 없어 신건 최저가 591,511,200원이 시장 대비 유리한지 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건은 말소관계보다 점유·임대차·위반건축물·가격 검증이 핵심입니다. 등기상 인수 0원이라는 한 가지 장점만으로 신건 가격의 매력까지 확대해 해석해서는 안 됩니다.
