광주지방법원 2026타경2562. 광주광역시 북구 두암동 592-22 소재 물건입니다. 현재 소유자는 유태철이며, 2021.07.21 서방새마을금고가 채권최고액 69,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 신한카드 주식회사 가압류 8,536,793원, 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 41,257,330원과 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 채권총액 118,794,123원이 모두 배당되고 소유자에게 60,203,529원이 남는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 권리보다 물건의 성격과 가격 검증입니다. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지, 감정평가 이용상태는 단독주택 및 변소이고, 매각조건에는 일괄매각과 제시외 건물 포함이 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2562 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 592-22 · 두리봉길 36-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 및 변소 |
| 토지 | 128.5㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 단독 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 유태철 |
| 감정가 / 최저가 | 182,350,560원 / 182,350,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서방새마을금고 / 65,507,659원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.21 서방새마을금고 근저당권 · 채권최고액 69,000,000원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준은 2021.07.21 서방새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 신한카드 주식회사와 제이비우리캐피탈 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2024.12.11 제이비우리캐피탈주식회사의 강제경매개시결정은 2026.03.13 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2026.03.17 서방새마을금고의 임의경매개시결정으로 진행됩니다.
② 가격 검증 — 신건 최저가만으로 메리트를 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 182,350,560원입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액을 근거로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 권리가 깨끗하다는 사실과 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 182,350,560원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 145,880,448원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 116,704,358원 | 4,523,626원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가 145,880,448원에서도 채권총액 118,794,123원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에는 매각가가 116,704,358원으로 내려가면서 채권자에게 4,523,626원의 미배당이 발생하지만, 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,350,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,352,908원 |
| 1. 근저당 · 서방새마을금고 | 69,000,000원 | 69,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 8,536,793원 | 8,536,793원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 41,257,330원 | 41,257,330원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,203,529원 |
현재 회차에서는 채권총액 118,794,123원이 전액 배당되고 소유자에게 60,203,529원이 남는 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각대금의 1.8% 추정치로 반영되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신광중학교 동측 인근이며, 주변은 단독주택과 상가 등이 혼재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물 이용. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물은 단독주택으로, 별도 단층 건물은 변소로 이용 중입니다. 위생설비와 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 128.5㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 평지·자루형·소로한면입니다. 공시지가는 469,600원/㎡입니다.
- 규제. 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 상대보호구역(신광중학교), 토지구획정리 사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 다만 매각조건상 제시외 건물이 포함됩니다.
- 환금성. 실거래 비교값이 없어 매각가의 시장 적정성을 직접 검증하기 어렵습니다. 권리 안전성과 별도로 가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.07.21 서방새마을금고 근저당권과 이후 가압류·경매개시결정의 순서를 원본 등기사항증명서와 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물이 일괄매각 대상입니다. 현장에서 제시외 건물의 위치·형태·사용상태를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용은 단독주택·변소입니다. 이용상태와 인허가·건축물 현황을 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 182,350,560원을 곧바로 시세로 보지 말고, 인근 단독주택·토지와 건물 상태를 기준으로 별도 비교가 필요합니다.
- 회차별 구조. 1회 유찰가 145,880,448원에서는 채권 전액배당, 2회 유찰가 116,704,358원에서는 4,523,626원 미배당이 발생하지만 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 범위와 가격’이 핵심
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2021.07.21 서방새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 임의경매개시결정은 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 입찰 판단에서 더 중요한 변수는 연립/다세대 + 토지라는 사건 용도, 단독주택·변소라는 감정 이용상태, 그리고 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 여기에 최근 실거래 비교값이 없어 현재 최저가 182,350,560원의 시장 경쟁력은 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리는 명확하지만 가격과 현물 범위를 먼저 검증해야 하는 유형으로 보는 것이 적절합니다.
