광주지방법원 2026타경2647. 광주 북구 연제동·양산동 소재 광명아파트 201동 16층 1615호입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중인 아파트이며, 전용면적 비교 대상은 59.97㎡입니다. 등기상 현재 소유자는 권기주이고, 말소기준권리는 2016.08.26 주식회사신한은행 근저당권 84,000,000원입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당과 가압류·압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가와 최저매각가가 모두 103,000,000원인 신건입니다. 같은 단지 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 106,833,333원으로, 현재 최저가는 그 평균의 96.4%입니다. 평균 대비 할인폭은 크지 않지만, 최신 거래 134,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 낮습니다. 제공된 자료에는 별도의 최근·과거 추세율이 없어 가격 방향성은 단정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2647 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 연제동 2-7 광명아파트 201동 16층1615호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.97㎡ · 주거용 · 20층 건물 중 16층 · 서향 · 복도식 |
| 소유자 | 권기주 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 41,125,880원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
자료상 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 현장과 매각물건명세서에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 현재 제공된 배당자료상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 말소기준인 2016.08.26 신한은행 근저당 이후의 2018년 신한은행 근저당, 신용보증기금·광주은행·삼리 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 할인폭은 크지 않다
광명2차 동일 평형 59.97㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 106,833,333원, 최신 거래는 2026.04 · 134,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.97㎡ | 8 | 134,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 19 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 16 | 104,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 4 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 20 | 108,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 10 | 105,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 2 | 87,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 20 | 119,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 106,833,333원 |
실거래 범위는 83,000,000원~134,000,000원으로 편차가 큽니다. 신건 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 3.6% 차이에 그칩니다. 특히 동일한 16층 거래가 2026.01 · 104,000,000원으로 존재해 현재 최저가와 매우 가까운 수준입니다. 따라서 현재 가격을 큰 폭의 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 84,000,000원 | 16,758,000원 |
| 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 72,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 16,432,706원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사삼리 | 24,220,273원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 채권자 예상배당이 100,758,000원이고, 총 미배당액은 179,894,979원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족분이며, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주광역시 북구 연제동·양산동 소재 광명2차 201동 내에 위치하며, 주위에는 공원·학교·아파트 단지·근린생활시설 등이 있습니다.
- 교통. 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 16층 1615호이며, 서향·복도식입니다. 위생·급수·난방·소화전·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 853,800원/㎡입니다. 준보전산지·비행안전제3구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부와 현황. 토지 지목은 임야이나 현황은 아파트 건부지로 이용 중입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 거래. 광명2차는 369세대이며 준공일은 1998.04.20입니다. 최근 동일 평형 거래는 83,000,000원부터 134,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현장점유를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 평균 106,833,333원의 96.4%이며, 동일 16층 2026.01 실거래 104,000,000원과 거의 비슷합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 82,400,000원, 2회 유찰 시 65,920,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
- 압류·배당 확인. 광산세무서장 명의의 국 압류가 있으므로 실제 조세채권과 배당순위는 매각물건명세서·교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 16층 1615호의 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘소폭 할인’ 구간
이 사건의 핵심은 말소기준권리 이후 등기상 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 다만 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유는 별도 확인해야 합니다. 가격은 신건 103,000,000원으로 최근 12개월 평균 106,833,333원보다 낮지만 차이는 크지 않고, 동일 16층의 2026.01 실거래 104,000,000원과 거의 같은 수준입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 점유 확인과 응찰가격 설정이 실제 판단의 중심입니다.
