광주지방법원 2026타경2698. 광주광역시 광산구 운남동 삼성아파트 112동 4층 402호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 4층이며 계단식입니다. 현재 소유자는 한광택이고, 등기부에는 2025.11.17. 파산선고가 기재된 뒤 2026.03.24. 국민은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 기준점은 2013.09.02. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 43,920,000원입니다. 그 뒤 2019.02.01. 설정된 주식회사메드랑 근저당권 389,884,920원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인된 박수복의 전입일은 2019.12.09.로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경2698 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 운남동 387-22 삼성아파트 112동 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 22층 건물 내 4층 · 계단식 |
| 소유자 | 한광택 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 31,462,174원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 담보권은 소멸
과거 한국주택은행 근저당과 광주은행 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2013.09.02. 국민은행 근저당입니다. 2019.02.01. 주식회사메드랑 근저당은 기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 보증금은 미상, 대항력은 없음
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수복 | 2019.12.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인·점유자로 확인된 사람은 1명입니다. 박수복의 전입일은 말소기준권리인 2013.09.02.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 이 자료만으로 확정할 수 없습니다. 그럼에도 대항력이 없으므로 배당 부족액을 매수인이 보증금으로 승계하는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 7.1% 낮다
동일 단지 ‘삼성’의 전용 59.91㎡ 최근 거래 12건을 기준으로 보면 평균은 161,500,000원, 최신 거래는 2026.03. 166,000,000원입니다. 현재 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.9%이며, 최신 거래보다도 16,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.91㎡ | 17 | 166,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 8 | 178,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2026.01 | 59.91㎡ | 19 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 19 | 167,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 161,500,000원 |
표본의 최저 거래는 148,000,000원, 최고 거래는 178,000,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 4층 거래가 2026.03. 150,000,000원으로 확인돼 현재 최저가와 정확히 같습니다. 따라서 평균 대비로는 7.1% 낮지만, 동일 층의 최신 거래 사례까지 감안하면 신건 최저가 자체가 압도적인 저가라고 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 43,920,000원 | 43,920,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사메드랑 | 389,884,920원 | 103,180,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 433,804,920원 가운데 147,100,000원이 배당되고, 286,704,920원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당은 후순위 채권의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 286,704,920원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 316,284,920원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 339,932,920원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운남동행정복지센터 서측 인근, 아파트단지와 근린생활시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 동측 및 서측 왕복 2차로를 통해 출입합니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 4층 402호입니다.
- 설비. 도시가스난방, 위생·급배수, 소방, 승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평탄한 아파트부지이며 공시지가는 1,113,000원/㎡입니다. 제2종·제3종일반주거지역과 지구단위계획구역 등이 확인됩니다.
- 규모·거래. 삼성 단지는 1,956세대, 준공일은 1996.12.06.이며 동일면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동일 층 거래 대조. 2026.03. 같은 4층·동일면적 거래가 150,000,000원입니다. 신건 최저가와 같으므로 내부상태·향·수리비까지 확인해 응찰가를 결정해야 합니다.
- 점유자 확인. 박수복의 전입은 후순위라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 가능 시점은 별도 확인하세요.
- 보증금·확정일자 보완. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 파산선고 등기. 2025.11.17. 파산선고 등기가 있으므로 최신 등기사항과 경매절차 진행 상태를 확인하세요.
- 내부상태. 현장조사 당시 내부 확인이 불가능했습니다. 수리비 변수가 실거래 대비 가격 메리트를 크게 바꿀 수 있습니다.
- 배당 한계. 메드랑 근저당은 현 회차에서도 286,704,920원의 총 미배당이 발생하는 구조입니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘같은 4층 실거래’가 기준
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2013년 국민은행 근저당이고, 2019년 전입한 박수복은 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격은 최근 12개월 평균 161,500,000원보다 11,500,000원 낮아 평균 대비로는 여유가 있지만, 바로 같은 4층의 2026.03. 거래가 150,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격이 동일 층 실거래보다 싸지는 않다”는 점입니다. 점유관계와 내부상태를 확인한 뒤 실제 수리·명도 비용까지 포함해 가격을 판단하는 사건입니다.
