광주지방법원 2026타경3004. 광주 광산구 월계동 첨단금호타운 102동 10층 1002호 아파트입니다. 현재 소유자는 김정금이며 2025.05.01 상속을 원인으로 2025.11.13 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 등기상 핵심은 2001.09.29 신한은행 근저당권 53,760,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 신한은행 근저당과 에스비아이저축은행 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사에는 신가나 1명이 확인됩니다. 전입일은 2024.01.08로 말소기준권리보다 뒤이므로 제공 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 말소기준보다 늦은 전입이라는 순서 자체가 핵심입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월계동 756-5 첨단금호타운 102동 10층 1002호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 92.39㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 10층 |
| 소유자 | 김정금 · 2025.05.01 상속 · 2025.11.13 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 42,537,053원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 감정 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2001년 신한은행 근저당
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신가나 | 2024.01.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일 2024.01.08은 말소기준인 2001.09.29보다 뒤라 제공 자료에서는 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 다만 보증금은 확인되지 않아 배당관계의 세부 금액은 매각물건명세서 원문과 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 실질취득은 최근 시세 이상
동일 면적 92.39㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 240,750,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득은 290,000,000원으로, 최근 12개월 평균의 120.5%입니다. 최신 거래는 2026.03 226,000,000원이며, 실거래 범위는 205,000,000원부터 290,000,000원까지입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 92.39㎡ | 4 | 226,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 3 | 215,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 15 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 92.39㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 92.39㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.01 | 92.39㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2026.01 | 92.39㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2025.12 | 92.39㎡ | 15 | 268,000,000원 |
| 2025.10 | 92.39㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2025.09 | 92.39㎡ | 15 | 237,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 92.39㎡ | 12건 | 240,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,860,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 53,760,000원 | 53,760,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당 · 주식회사신한은행 | 48,240,000원 | 48,240,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 주식회사신한은행 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 5. 을구 12번 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 248,400,000원 | 117,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 416,400,000원 중 285,140,000원이 배당되고 131,260,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있으며, 미배당 채권이 매수인 인수로 전환되는 구조는 아니고 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원이지만 가격은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 290,000,000원 | 285,140,000원 | 131,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 232,000,000원 | 227,952,000원 | 188,448,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 185,600,000원 | 182,201,600원 | 234,198,400원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 실질취득액도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 290,000,000원은 최근 시세보다 높은 구간이지만, 제공된 시나리오의 1회 유찰가는 232,000,000원, 2회 유찰가는 185,600,000원입니다. 다만 실제 다음 회차와 조건은 법원 공고를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월계동 미산초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 학교 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 단지 북동측과 남동측으로 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 10층 1002호이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 전통상업보존구역이며 중로1류에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 참고. 금호 단지는 569세대, 1996.05.29 준공이며 동일 면적 92.39㎡ 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 290,000,000원은 최근 12개월 평균 240,750,000원의 120.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격을 낮게 평가하면 안 됩니다.
- 임차인 원문 대조. 신가나의 전입은 2024.01.08로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 파산선고 확인. 2025.11.04 파산선고결정 등기가 있으므로 소유권·파산재단·경매절차의 최신 상태를 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 구분. 배당표는 각 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산돼 있으며 실제 확정채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 실거래 비교. 최근 12개월 평균뿐 아니라 최신 거래 226,000,000원과 해당 호수의 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 법원 공고의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 까다로운 신건
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2001.09.29 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 신가나는 2024.01.08 전입이라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 현재 실질취득 290,000,000원은 최근 12개월 평균 240,750,000원의 120.5%이고 최신 거래 226,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 숨은 인수권리보다 현재 회차 가격이 최근 실거래 수준을 충분히 반영했는가에 있습니다. 신건 기준으로는 권리 부담은 낮지만, 가격 메리트는 확인되지 않습니다.
