광주지방법원 2026타경3242. 전라남도 장성군 황룡면 월평리 309-1 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 159.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 일반공업지역입니다. 현재 소유자는 김정순이고, 2023년 김병춘 명의의 채권최고액 60,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 2026.04.02 같은 김병춘의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
이번 매각은 일괄매각이며, 매각물건명세서 비고에 따라 제시외 건물 및 태양광발전설비도 매각에 포함됩니다. 즉 등기 권리만 볼 것이 아니라 실제 건물 현황, 제시외 부분, 태양광설비의 현존 상태까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3242 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 황룡면 월평리 309-1 · 신기촌길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 159.0㎡ · 지목 대 · 일반공업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김정순 (2018.03.30 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,558,440원 / 97,558,440원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김병춘 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 태양광발전설비 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수액 0원
확인된 임차인 신고는 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 임차보증금이나 별도 권리 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자·전입 여부는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력을 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 재검토해야 합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격 수치가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 97,558,440원을 두고 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형 거래를 곧바로 대입하기 어려운 토지 + 단독주택 이용 물건이고, 일반공업지역에 위치합니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 97,558,440원 | 0원 | 35,402,388원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 78,046,752원 | 0원 | 16,241,910원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 62,437,401원 | 0원 | 913,528원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 김병춘의 60,000,000원 채권은 전액 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 그럼에도 유찰가가 곧 시세 이하라는 뜻은 아닙니다. 실거래 비교가 없는 만큼 응찰가는 토지·건물 개별가치와 현장 상태를 별도로 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 97,558,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,156,052원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 김병춘 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 35,402,388원 |
현재 최저가 기준으로 김병춘 근저당권은 전액 배당되고 소유자에게 35,402,388원이 잔여 교부되는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장성군 황룡면 월평리 “신기마을” 내에 위치하며, 면소재지 내 주택지대로 단독주택과 공업용 건물이 혼재합니다. 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 적벽돌조 슬래브지붕 단층주택으로, 전기·위생·급배수·난방 등 기본 설비가 갖춰져 있고 관리상태는 보통 수준입니다.
- 토지. 159.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 77,200원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역이며 가축사육제한구역 및 전부제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 제시외 건물 및 태양광발전설비가 일괄매각에 포함됩니다. 실제 존재·상태와 이용 가능 여부를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 전입세대, 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 수치가 없으므로 97,558,440원이 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 토지와 건물의 지역 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건분류는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건축물대장·등기·현황의 용도와 구조를 원본으로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 태양광발전설비가 포함됩니다. 물리적 상태, 소유·설비 상태, 유지관리 상황을 현장에서 확인하세요.
- 산업지역 특성. 일반공업지역이고 주변에 주택과 공업용 건물이 혼재합니다. 거주·재매각 수요와 환금성은 현지 중개사례를 통해 별도 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증이 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.04 김병춘 근저당권이 말소기준이고, 현재 확인된 임차인에 따른 인수액은 0원입니다. 현재 신건 97,558,440원은 물론 1회 유찰 78,046,752원, 2회 유찰 62,437,401원에서도 신청채권 60,000,000원은 전액 배당되는 시나리오입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 실거래 비교 수치가 없고, 감정평가상 단독주택으로 이용되는 토지·건물 물건이며 일반공업지역에 위치합니다. 여기에 제시외 건물과 태양광발전설비까지 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 위험”보다 “실제 점유·물건 상태·지역 시세·환금성 확인”입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하기보다, 현장과 지역 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
