광주지방법원 2026타경3310. 나주시 빛가람동 ‘빛가람우미린’ 116동 2층 201호 아파트입니다. 소유자는 윤세진이며, 2015.07.13. 소유권을 이전받았고 같은 날 주식회사광주은행 명의의 채권최고액 161,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사와 매각물건명세서에는 노한별이 2022.11.08. 전입한 것으로 확인됩니다. 전입일이 2015.07.13. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 현재 자료상 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3310 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 135 빛가람우미린 116동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 76.1881㎡ · 20층 중 2층 |
| 소유자 | 윤세진 |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 149,526,881원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2015.07.13. 설정된 주식회사광주은행 근저당권입니다. 2022.11.22. 국의 압류, 2025.07.15. 주식회사 한국투자저축은행의 가압류, 2026.04.02. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2021.06.18. 압류는 2022.10.25. 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 점유자 — 전입은 있지만 대항력은 없다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 노한별 | 2022.11.08 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
빛가람우미린 동일면적 76.19㎡의 최근 거래 12건 평균은 231,166,666원입니다. 현재 최저매각가 224,000,000원은 그 평균의 96.9%입니다. 그러나 가장 최근 거래인 2026.04. 15층 거래는 210,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래보다 14,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 76.19㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.03 | 76.19㎡ | 2 | 229,000,000원 |
| 2026.02 | 76.19㎡ | 7 | 239,000,000원 |
| 2026.02 | 76.19㎡ | 15 | 238,000,000원 |
| 2026.01 | 76.19㎡ | 7 | 233,000,000원 |
| 2026.01 | 76.19㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 10 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 18 | 233,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.12 | 76.19㎡ | 12 | 235,000,000원 |
| 2025.11 | 76.19㎡ | 11 | 237,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 231,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 161,000,000원 | 161,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 한국투자저축은행 | 5,150,619원 | 5,150,619원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 53,913,381원 |
현재 신건 가격에서는 채권자 총 청구액 166,150,619원이 전액 배당되고, 소유자 잔여도 53,913,381원입니다. 1회 유찰가 179,200,000원에서도 채권자 청구액은 전액 배당되지만, 2회 유찰가 143,360,000원에서는 미배당액 25,597,659원이 발생합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 본사 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 116동 2층 201호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 가장형 평지의 아파트 부지이며, 동측·남측·북측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며 공시지가는 939,500원/㎡입니다.
- 단지. 빛가람우미린은 1,078세대이며 사용승인일은 2015.03.30.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균은 2.311억이지만 최신 거래는 2.10억입니다. 평균값만 보고 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 노한별의 전입일은 후순위라 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본을 다시 대조하세요.
- 2층 가격 보정. 같은 면적 2층 실거래가 2026.03. 229,000,000원에 확인됩니다. 대상 물건도 2층이므로 층 조건을 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가는 179,200,000원, 2회 유찰가는 143,360,000원이며 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최신 거래까지 봐야 한다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.07.13. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 2022.11.08. 전입한 점유자도 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 2.24억은 최근 12개월 평균 2.311억보다는 낮아도, 최신 거래 2.10억보다 높습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험보다는 현재 가격이 최근 거래 흐름에 맞는지 확인하는 것이 핵심입니다.
