광주지방법원 2026타경3650. 나주시 문평면 동원리 317-1에 있는 창고 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 저온창고 설비가 설치된 철근콘크리트조 단층 창고로, 이용상태는 공실입니다. 토지는 창고용지 659.0㎡입니다. 소유자는 농업회사법인대신농산유한회사이며, 영산포새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 253,276,990원입니다.
권리 흐름만 보면 2018.09.18 설정된 영산포새마을금고 근저당이 말소기준이며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 점유자 임성남의 전입일은 2018.08.16으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 임성남이 종전 소유자이자 근저당 채무자와 동일 인물로 기재되어 있으므로 임대차의 실체와 대항력 행사 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3650 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 문평면 동원리 317-1 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 창고(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 단층 · 2018.08.08 사용승인 |
| 설비 | 전기설비 · 저온창고용 기계기구 |
| 토지 | 659.0㎡ · 창고용지 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 농업회사법인대신농산유한회사 (2020.11.05 소유권이전) |
| 감정가 | 397,416,840원 |
| 최저매각가 | 397,416,840원 (신건) |
| 신청채권자 | 영산포새마을금고 |
| 청구액 | 253,276,990원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 점유가 변수
말소기준은 2018.09.18 영산포새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 240,000,000원이지만, 2019.08.13 변경등기를 통해 276,000,000원으로 변경되었습니다. 따라서 최초 채권최고액만을 현재 근저당 한도처럼 취급해서는 안 됩니다.
2019년 정인섭 가압류, 2020년 주식회사첨단이엔지 가압류, 과거 강제경매 및 임의경매 등기는 이미 말소되었거나 취하된 이력입니다. 현재 사건의 2026.04.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다.
② 점유자 분석 — 보증금 미상이 가장 큰 공백
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임성남 | 2018.08.16 | 미상 | 선순위 전입 · 실체 확인 | 확정일자 미상 | 인수 가능 · 금액 미상 |
실제 임차인 여부 확인 대상 1명. 보증기관 대위신고는 아닙니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 점유자의 사용관계는 알 수 없으며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
이러한 관계에서는 가장임차인 가능성, 소유권 이전 후 임대차 성립 여부, 실제 임대차계약의 존재 등을 확인해야 합니다. 동일 인물이라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없으며, 반대로 전입신고가 있다는 이유만으로 보증금 인수를 확정해서도 안 됩니다.
매수인 실질취득원가의 핵심 구조
| 낙찰가 | 397,416,840원 가정 |
|---|---|
| 임차보증금 | 미상 |
| 미배당 보증금 | 산정 불가 |
| 매수인 인수액 | 확정 불가 |
| 실질취득원가 | 397,416,840원 + 실제 인수액 |
임성남이 유효한 대항력 있는 임차인이고 배당받지 못한 보증금이 존재한다면 매수인이 이를 인수할 가능성이 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하고 배당으로 회수되지 않는 인수형 구조라면, 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가하여 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
따라서 유찰 후 최저가만 낮아지는 모습을 보고 취득비용이 그만큼 감소한다고 판단해서는 안 됩니다. 임대차의 실체와 보증금이 확인되기 전까지는 어느 회차에서도 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가가 시세라는 보장은 없다
감정가와 신건 최저가는 동일하게 397,416,840원입니다. 그러나 이 창고와 토지의 실거래 비교가격을 확인할 수 없어 감정가가 시장에서 실제로 거래될 수 있는 수준인지 판단하기 어렵습니다.
특히 일반 주거용 아파트와 달리 창고는 토지의 용도지역, 농업진흥구역 규제, 사용 가능 업종, 건축물 적법성, 저온창고 설비의 작동 여부 등에 따라 이용가치가 크게 달라집니다.
④ 예상배당표 (397,416,840원 낙찰 가정 · 조건부 추정)
아래 표는 집행비용과 최초 근저당 채권최고액 240,000,000원을 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 현재 근저당 변경액 276,000,000원, 신청채권자 청구액 253,276,990원, 임차인의 미상 보증금이 확정 배당에 모두 반영된 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 가정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,363,836원 |
| 1. 영산포새마을금고 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 151,053,004원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 배당은 최초 채권최고액을 적용한 계산입니다. 변경된 채권최고액, 실제 피담보채권액, 신청채권액, 당해세, 임차인 보증금 및 우선변제 여부에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라집니다. 위 잔여금은 확정된 소유자 수령액이 아닙니다.
현재 표는 제공된 계산 결과를 재현한 것이며, 실제 채권액과 배당순위를 확정한 결과가 아닙니다. 소유자 잔여금 151,053,004원과 매수인 인수액 0원을 확정적인 권리분석 결과로 사용해서는 안 됩니다.
유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실질취득은 별개
| 회차 | 최저가 | 기존 계산상 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 397,416,840원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰(80%) | 317,933,472원 | 0원 | 미상 |
| 2회 유찰(64%) | 254,346,777원 | 0원 | 미상 |
시뮬레이션상 근저당 채권은 각 회차에서 전액 배당되는 것으로 표시됩니다. 하지만 변경된 근저당 채권최고액과 실제 채권액이 정확하게 반영된 것은 아닙니다.
무엇보다 임성남의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인이 부담할 최종 취득비용은 모든 회차에서 미확정입니다. 유찰은 가격 검토의 계기가 될 수 있지만, 현재로서는 유찰만으로 투자 매력이 개선된다고 평가할 수 없습니다.
⑤ 위반건축물 — 별도의 법적·금전적 위험
2026.06.22 나주시 사실조회회신에 기재된 이행강제금 부과 내역은 다음과 같습니다.
| 2021년 | 657,000원 부과 |
|---|---|
| 2025년 | 548,000원 부과 |
위반 내용과 시정 완료 여부, 향후 추가 부과 가능성, 원상회복 범위 및 비용을 확인해야 합니다. 과거 소유자에게 부과된 금액이 낙찰자에게 그대로 승계된다고 단정할 수는 없지만, 위반 상태가 남아 있다면 매수 후 시정명령과 추가 비용 문제가 발생할 수 있습니다.
감정평가의 건물 현황 기재와 건축물대장의 위반건축물 등재 사실은 구분해 확인해야 합니다. 실제 위반 부위와 매각 대상에 포함되는 제시외 건물 사이의 관계도 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 기계기구 — 일괄매각이지만 일부 소재불명
매각물건명세서에 따르면 제시외 건물이 포함된 일괄매각이며, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구도 매각대상에 포함됩니다. 다만 일부 기계기구는 소재불명으로 기재되어 있습니다.
소재불명 설비가 감정가에서 차지하는 비중, 실제 회수 가능성, 냉장·냉동 기능 정상 작동 여부 및 수리·대체 비용이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 397,416,840원을 온전히 활용 가능한 시설의 가치로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 문평면 동원리 서원마을 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 창고가 소재하는 마을 주변 농경지대이며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 지방도가 통과합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 659.0㎡, 지목 창고용지, 토지이용상황 답창고입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 12,200원/㎡입니다. 개별공시지가는 경매 감정가나 시장 매매가격과 동일한 개념이 아닙니다.
- 용도지역. 농림지역이며 농업진흥구역에 해당합니다. 가축사육제한구역(모든가축제한구역)으로도 기재되어 있습니다. 매수 목적에 맞는 사용 및 전용 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 단층 창고로, 2018.08.08 사용승인되었습니다. 외벽은 콘크리트 위 페인트 마감, 내벽은 보온재 마감입니다.
- 현재 이용. 감정평가상 창고 공실로 기재되어 있습니다. 다만 점유자 임성남의 전입 내역이 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 환금성. 창고와 농림지역 토지는 주거용 부동산과 달리 활용 목적과 관련 규제에 따라 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 위반건축물과 일부 설비 소재불명 문제가 있어 현 상태의 처분 가능 가격을 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 임성남의 임대차 실체 확인. 종전 소유자·근저당 채무자와 동일 인물인 이유, 소유권 이전 이후 점유관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금과 인수액 확인. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인한 후 매수인 인수금액을 다시 산정해야 합니다.
- 변경 근저당 확인. 최초 채권최고액 240,000,000원이 276,000,000원으로 변경된 내용을 반영하여 실제 채권액 및 배당표를 재검토해야 합니다.
- 매각범위 원본 대조. 토지, 제1동·제2동 관련 기재, 제시외 건물, 공동담보 및 기계기구 목록을 매각목록과 감정평가서 원본으로 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 위반 부위, 시정명령, 원상복구 비용, 2021년 및 2025년 이행강제금 부과 내역과 향후 추가 부과 가능성을 확인해야 합니다.
- 기계기구 실사. 일부 소재불명 기계기구의 목록·감정가 반영 여부와 실제 저온창고 설비의 작동 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 이용규제 확인. 농림지역·농업진흥구역의 제한사항과 예정 사업의 허용 여부를 확인해야 합니다.
- 매각조건과 점유 상태 확인. 일괄매각 조건, 공실 기재와 전입 내역의 차이, 점유자 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재산정. 낙찰가에 실제 인수액, 위반건축물 시정비용, 설비 보수·대체 비용 등을 반영하여 시세 및 사용가치와 비교해야 합니다.
- 원본 최종 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 법원의 최종 매각조건을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 인수 위험 해소”
이 물건의 말소기준은 영산포새마을금고 근저당으로 명확하며 현재 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다. 그러나 2018.08.16 전입한 임성남의 임대차 실체와 보증금은 확인되지 않았습니다. 기존 소유자·채무자와 동일 인물이라는 사정은 면밀한 확인이 필요한 요소이지, 인수위험을 자동으로 없애는 근거가 아닙니다.
기존 배당 계산의 인수 0원 역시 확정적인 결론이 아닙니다. 근저당 변경액과 신청채권액이 배당 시뮬레이션의 기준 채권액과 일치하지 않고, 선순위 점유자의 보증금도 산정에서 빠져 있습니다.
또한 건축물대장상 위반건축물, 이행강제금 부과 내역, 일부 기계기구 소재불명과 농업진흥구역 규제가 겹쳐 있습니다. 주변 실거래가격을 확인할 수 없어 신건 최저가 397,416,840원이 저렴하다는 판단도 내릴 수 없습니다.
결론적으로 현재는 권리·시설·가격 모두 추가 확인이 필요한 고위험 검토 물건입니다. 임차인 인수액이 확정되기 전에는 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실질취득원가가 낮아진다고 볼 수 없습니다. 임대차의 실체, 정확한 매각범위, 위반건축물 시정비용, 기계기구 현황과 시장가격을 확인한 뒤 입찰 가능 여부와 가격을 다시 판단해야 합니다.
