광주지방법원 2026타경30517. 광주광역시 광산구 하남동 테라스56피크닉몰 4층 비동-406호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 김향이 2018.08.10 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 505,000,000원입니다. 같은 날 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당 336,000,000원이 말소기준권리이며, 이후 존속하는 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 직접 떠안는 금액은 현재 시뮬레이션상 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순한 “인수 0원”만으로 끝내기 어렵습니다. 국세·지방세를 포함한 압류가 다수 존재하고, 감정평가상 위반건축물로 기재돼 있으며, 관리비 미납을 원인으로 한 배당요구도 확인됩니다. 따라서 등기 말소 여부와 별개로 배당순위·위반건축물·관리비 관련 사실을 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30517 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 하남동 832 테라스56피크닉몰 4층 비동-406호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 복층형 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층건 중 4층 비동-406호 |
| 소유자 | 김향 · 2018.08.10 소유권이전 · 거래가액 505,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 383,000,000원 / 383,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 272,417,925원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.08.10 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 김성웅 근저당 120,000,000원과 국·남동구·국민건강보험공단·광산구·인천광역시 등의 압류, 그리고 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류는 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
| 임차인 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주철우 | 2025.10.28 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주철우의 전입신고는 말소기준권리인 2018.08.10보다 뒤인 2025.10.28이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않되, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 매각가 시나리오 — 유찰될수록 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 383,000,000원 | 376,838,000원 | 79,162,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 306,400,000원 | 301,310,400원 | 154,689,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 245,120,000원 | 240,888,320원 | 215,111,680원 |
현재 회차에서도 근저당권 채권총액 456,000,000원에 비해 배당 가능한 금액이 부족해 79,162,000원 미배당이 발생합니다. 1회 유찰 시 미배당은 154,689,600원, 2회 유찰 시 215,111,680원으로 확대됩니다. 다만 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족을 뜻하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,162,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 336,000,000원 | 336,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김성웅 | 120,000,000원 | 40,838,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당표는 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위에서 차감돼 후순위 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 광주광역시 광산구 하남동 소재 홈플러스 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·대형마트·근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 복층형 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층건 중 4층 비동-406호로, 급·배수·위생·소방·엘리베이터·에스컬레이터·난방·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 5,756.8㎡, 상업용으로 이용 중이며 준주거지역·택지개발지구·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,657,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 확인. 집합건축물대장상 위반건축물로 기재돼 있고 2026.07.27 사실조회회신상 이행강제금 218,000원 부과 통보가 있습니다. 위반 내용과 현재 상태를 재확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 9건 가운데 당해세 해당 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으므로 매각 전 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 주철우는 2025.10.28 전입해 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 관리비 배당요구 확인. 테라스56피크닉몰 관리단은 관리비 미납에 관한 7,417,983원 및 이자 승소판결을 근거로 배당요구했습니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 383,000,000원으로 감정가와 같습니다. 실거래 비교 없이 감정가만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0”은 다르다
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 주철우의 전입도 말소기준보다 뒤여서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 권리 소멸과 별개로 국세·지방세 압류 9건, 현재 회차 기준 79,162,000원 미배당, 위반건축물과 이행강제금 218,000원, 관리비 관련 7,417,983원 및 이자의 배당요구가 동시에 확인됩니다. 또한 신건 최저가가 감정가와 같은 383,000,000원이므로, 실거래 시세를 확인하기 전에는 가격이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 인수관계는 비교적 명확하지만, 세금·위반건축물·관리비와 가격 검증이 이 물건의 핵심 확인사항입니다.
