광주지방법원 2026타경30518. 광주 서구 치평동 중흥아파트 114동 4층 401호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 서동길이며 2023.02.23 소유권이전등기가 접수됐고, 해당 취득의 거래가액은 376,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사 근저당권 264,220,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정·등기된 근저당, 압류, 가압류 및 경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 권리 인수보다 가격과 배당 여유입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 378,000,000원이고, 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 364,083,333원입니다. 최저가는 최근 평균의 103.8%입니다. 한편 가장 최근 거래는 2026.04의 410,000,000원이어서 개별 거래만 보면 최저가보다 높은 사례도 존재합니다. 따라서 평균·최신 거래와 넓은 거래 범위를 함께 보면서 신건 응찰가를 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30518 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1168-1 중흥아파트 114동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 18층 건물 내 4층 · 남향·계단식 |
| 소유자 | 서동길 · 2023.02.23 소유권이전 접수 · 거래가액 376,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 378,000,000원 / 378,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신자영 / 17,389,643원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.23 농협은행주식회사 근저당권 264,220,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 농협은행 근저당 32,670,000원과 2024.03.25 정영희 근저당 25,000,000원, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 3번 근저당은 한국주택금융공사로 이전됐지만 선순위 담보권의 순위 자체는 유지됩니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 별개로 실제 점유관계는 매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 103.8%
중흥(1168-1) 동일면적 84.93㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 거래 범위는 300,000,000원~425,000,000원, 평균은 364,083,333원, 최신 거래는 2026.04의 410,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.93㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 1 | 329,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 7 | 375,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 18 | 346,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 11 | 373,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 11 | 373,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 15 | 368,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 3 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 6 | 425,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 364,083,333원 |
신건 최저가 378,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.8%입니다. 따라서 평균값 기준으로는 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 다만 최신 거래 410,000,000원과 최고 거래 425,000,000원이 존재하는 동시에 최저 거래 300,000,000원도 있어, 동일면적 안에서도 실제 체결가격의 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 264,220,000원 | 264,220,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 32,670,000원 | 32,670,000원 |
| 3. 근저당 · 정영희 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 진컴즈 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 6,808,670원 | 6,808,670원 |
| 6. 가압류 · 한국주택금융공사 | 7,850,857원 | 7,850,857원 |
| 7. 경매개시결정 · 신자영 | 17,389,643원 | 15,358,473원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 373,939,170원 중 371,908,000원이 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당액은 2,031,170원입니다. 신청채권자 신자영은 17,389,643원 중 15,358,473원이 배당되는 계산입니다. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·규모. 아파트, 전용 84.93㎡. 중흥(1168-1)은 1,108세대이며 사용승인일은 1997.12.27입니다.
- 입지. 광주광역시청 남서측 인근, 대단위 아파트단지로 형성된 상무지구 내 주거지대이며 단지 동측은 상업·업무용 부동산이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 가로망이 정비된 상무지구에 위치하며 일반적인 교통상황은 양호합니다. 단지 동측은 왕복4차선, 북측은 왕복6차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 18층 건물 내 4층 401호이며 남향·계단식입니다. 급배수·위생·난방·도시가스·화재탐지·경보·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 상대보호구역·절대보호구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역·제3종구역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대, 평지·세로장방, 공시지가 1,193,000원/㎡이며 토지면적은 49,365.7㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 378,000,000원은 최근 12개월 평균 364,083,333원의 103.8%입니다. 평균 대비 할인 매물로 전제하지 말아야 합니다.
- 실거래 편차. 동일면적 실거래가 300,000,000원~425,000,000원으로 폭이 큽니다. 대상 호수의 4층·남향 조건을 실제 거래 사례와 함께 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 302,400,000원, 2회 유찰 시 241,920,000원으로 제시돼 있으며 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 해당 여부와 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 점유관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 현재 점유자와 인도 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류와 실거래 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 신건 가격과 세금 순위가 관건
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.02.23 농협은행주식회사 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 현재 신건 최저가 378,000,000원은 동일면적 최근 12개월 평균 364,083,333원의 103.8%입니다. 최신 410,000,000원 거래도 있지만 300,000,000원 거래도 함께 존재해 가격 분산이 큽니다. 여기에 국세·지방세 압류 4건과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 이 사건은 낮은 인수위험과 별개로, 신건 가격을 최근 실거래 평균과 비교하고 세금·점유관계를 확인하는 것이 핵심인 물건입니다.
