광주지방법원 2026타경30543. 전라남도 장성군 진원면 학전리 563-1을 대상으로 하는 강제경매입니다. 등기상 현재 공유자는 김성용 2분의 1, 한도연 2분의 1이고, 이번 경매개시결정은 김성용 지분에 대해 이루어졌습니다. 신청채권자는 김삼현, 청구액은 15,345,205원입니다. 임차인 신고는 없고 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 단순한 인수 여부가 아닙니다. 매각물건명세서에는 지분매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 여기에 건물 일부가 타지상에 소재하고, 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉되며, 단층 부속사 41.6㎡가 소재불명으로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30543 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 진원면 학전리 563-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(방3실, 주방, 창고 등)으로 이용 중 |
| 토지 | 36.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유관계 | 김성용 2분의 1 · 한도연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 11,875,720원 / 11,875,720원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김삼현 / 15,345,205원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 인수보다 ‘지분’이 핵심
임차인 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 근저당권이나 압류는 없고, 2026.02.23 김성용 지분에 대해 김삼현이 강제경매개시결정을 받았습니다. 이번 경매의 매각 대상은 전부소유권이 아니라 김성용 지분이라는 점을 권리분석의 출발점으로 봐야 합니다.
② 현황·물적 조건 — 가격보다 먼저 확인할 부분
감정평가상 건물은 단독주택(방3실, 주방, 창고 등)으로 이용 중입니다. 블럭조 기와지붕 단층 건물이며 사용승인은 1974.02.06입니다. 기본적인 급배수설비가 있고, 인접지인 학전리 557-31에 위생설비(화장실) 등이 설치돼 있습니다.
| 확인 항목 | 내용 |
|---|---|
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 |
| 공유자우선매수권 | 1회로 제한하는 특별매각조건 |
| 건물 위치 | 건물 일부 타지상 소재 |
| 도로 저촉 | 토지 일부 도시계획시설 도로 저촉 · 약 6㎡를 감정평가에 반영 |
| 부속사 | 단층 부속사 41.6㎡ 소재불명 |
| 공부와의 차이 | 없음 |
토지는 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류에 일부 저촉됩니다. 공시지가는 169,200원/㎡이고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실거래 시세 자료는 없으므로 감정가가 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,875,720원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 613,763원 |
| 2. 경매개시결정 · 김삼현 | 15,345,205원 | 11,261,957원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 15,345,205원 중 11,261,957원이 배당되고 4,083,248원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장성군 진원면 산정리 소재 진원초등학교 동측 인근이며, 주위는 단독주택과 전·답 등의 농경지가 소재하는 미성숙 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 남서측 인근에 버스승강장이 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 169,200원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉되고, 가축사육제한구역 전부제한지역 및 교육환경 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 블럭조 기와지붕 단층, 사용승인 1974.02.06이며 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지, 바닥은 장판지, 창호는 목재·새시 등 마감입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 김성용 지분에 대한 경매이므로 취득 대상 범위를 등기와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 공유자우선매수권. 특별매각조건상 공유자우선매수권이 1회로 제한돼 있으므로 실제 입찰 절차에서 조건을 확인해야 합니다.
- 타지상 건물. 건물 일부가 타지상에 소재한다고 기재돼 있어 현황과 경계를 확인해야 합니다.
- 도로 저촉. 토지 일부 약 6㎡가 도시계획시설 도로에 저촉되는 것으로 감정평가에 반영돼 있습니다.
- 부속사 소재불명. 단층 부속사 41.6㎡의 소재가 확인되지 않는다는 점을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 11,875,720원의 가격 메리트는 별도 시세조사 없이 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본과 현장 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 지분·현황 조건
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점은 분명합니다. 그러나 매각 대상이 공유부동산의 지분이고, 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 또한 건물 일부 타지상 소재, 토지 일부 도로 저촉, 41.6㎡ 부속사 소재불명까지 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 현재 최저가 11,875,720원의 가격 경쟁력을 단정할 근거가 없습니다. 이 물건은 인수액보다 지분 구조와 현장 확인이 판단의 중심입니다.
