부동산임의경매

2024타경3252 · 부산서부지원 · 건물
1890㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

4,260,610,000원 42억 6,061만 감정가 8,695,122,080원

감정가의 50% ▼ 50% 할인

다음 매각기일

07-15

부산서부지원 10:00

입찰 보증금

4억 2,606만

최저가의 10% · 426,061,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 86.95억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 공장·토지 복합물건 특성과 미배당 리스크를 함께 봐야 합니다.

가격 최저매각가 4,260,610,000원은 감정가 8,695,122,080원의 49% 수준
자금 매각가 기준 선순위 근저당 2건 일부 배당 후 다수 채권 미배당 발생
리스크 임차인 3명 존재하나 모두 말소기준권리 후 전입으로 대항력 없음

한 줄 평 2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%까지 하락했습니다. 다만 이 물건은 단순 토지가 아니라 공장·토지·제시외 건물 및 기계기구 목록 포함 일괄매각 구조입니다. 권리는 매각으로 정리되지만, 실제 활용성과 설비 가치 검토가 핵심입니다.

감정가

8,695,122,080원

기준 평가액

최저매각가

4,260,610,000원

2회 유찰 · 감정가 49%

매수인 인수

0원

등기상 인수 권리 없음

핵심지표

공장+토지

일괄매각 검토

부산지방법원 2024타경3252 사건은 부산 사하구 장림동 1059 소재 공장 및 토지 물건입니다. 감정가는 약 86.95억 원이었지만 2회 유찰 후 현재 최저가는 약 42.61억 원까지 내려왔습니다. 다만 할인율만 보고 접근하기에는 복합적인 검토가 필요한 물건입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경3252
소재지	부산광역시 사하구 장림동 1059 부산광역시 사하구 장림로 275
물건종류	기타 + 토지 · 공장 관련 일괄매각
소유자	주식회사선영축산
감정가 / 최저가	8,695,122,080원 / 4,260,610,000원
매각기일	2026.07.15
청구금액	7,416,542,620원

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2015.01.22 을구 5번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,600,000,000원이며 이후 설정된 근저당권·가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 별도로 인수하는 등기상 권리는 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	위치	보증금	대항력	우선변제
김덕연	2층	50,000,000원	없음	해당 없음
(주)다온식품 농업회사법인	1층	500,000,000원	없음	해당 없음
김진태	확인 필요	미상	없음	해당 없음

⚠️ 임차 리스크 확인된 임차인들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 다만 김진태의 경우 보증금이 확인되지 않아 현황 확인이 필요합니다.

③ 예상 배당표 (최저매각가 4,260,610,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	45,006,100원
중소기업은행 을구 5번 근저당	3,600,000,000원	3,600,000,000원
중소기업은행 을구 7번 근저당	3,840,000,000원	615,603,900원
후순위 채권자	다수	0원

최저매각가 기준으로 선순위 근저당 일부 배당 후 후순위 권리자는 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분

감정가 vs 최저매각가

2회 유찰 후 최저가는 감정가의 49% 수준입니다.

④ 입찰 체크리스트

공장 활용성 확인. 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 포함 일괄매각입니다.
임차 관계 확인. 대항력은 없으나 실제 점유·보증금 관계는 현장 확인이 필요합니다.
세금 압류 검토. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
토지 조건. 준공업지역, 일반산업단지 포함 토지로 활용 목적 검토가 필요합니다.

맺으며 — “반값에는 이유가 있다”

이 물건은 권리상 인수 부담은 낮습니다. 하지만 공장·토지 복합물건은 가격보다 활용 가능성, 설비 가치, 현장 상태가 낙찰 후 결과를 좌우합니다. 42억 원대라는 숫자만 보고 접근하기보다 실제 사업 활용성과 매각물건명세서 내용을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

반값까지 내려온 장림동 공장·토지 — 부산 2024타경3252

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석

③ 예상 배당표 (최저매각가 4,260,610,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “반값에는 이유가 있다”

사건 개요

물건 전체 내역 (3)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (96장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-03	유찰	86억 9,512만원
2	2026-06-10	유찰	-
3	2026-07-15	대기	42억 6,061만원