📉 2회 유찰 🏷 감정가 49% ⚠ 선순위 전입 1명 💸 미배당 3,214,340,760원
의정부지방법원 2023타경4984. 경기도 동두천시 동두천동 545 소재 토지와 건물로, 감정평가상 건물은 공장 및 사무실 등으로 이용 중입니다. 1층은 공장·창고, 2층과 4층은 사무실·숙소, 3층은 공장·식당 등으로 조사됐습니다. 토지는 2,975㎡ 공장용지이며 일반공업지역·일반산업단지에 포함됩니다. 현재 소유자는 연정흠이고, 2021.02.25 소유권을 취득한 같은 날 우리은행 채권최고액 3,000,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
등기부만 보면 말소기준권리 이후 설정된 우리은행 후순위 근저당권, 스노젠그린 근저당권, 국민은행·신용보증기금·경기신용보증재단·한국씨티은행·송태빈의 가압류, 국 및 국민건강보험공단의 압류, 경매개시결정과 근저당권 가처분은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 조사에서 연윤서는 말소기준보다 앞선 2012.03.12 전입으로 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 매수인이 떠안을 금액을 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2023타경4984 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 동두천동 545 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 토지 | 2,975㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 일반산업단지 |
| 건물 | 일반철골조 기타(샌드위치패널)지붕 4층 · 공장·창고·사무실·숙소·식당 등 이용 |
| 소유자 | 연정흠 |
| 감정가 / 최저가 | 3,791,206,300원 / 1,857,691,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 2,941,711,944원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 일괄매각 범위 | 기계기구 및 제시외 건물 포함 · 제시외 2-6 수변전 설비, 2-7 리프트, 2-8 리프트 추가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
최용필은 3층 일부 260㎡ 점유자로 조사됐으며 전입일은 2021.05.20입니다. 이는 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 권리관계상 대항력은 없습니다. 반면 연윤서는 말소기준보다 앞선 전입이어서 별도 확인이 필요합니다. 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확정할 수 있는 금액 자료가 제시되지 않아 우선변제 여부 역시 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실질취득비용을 좌우하는 구간
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최용필 | 3층일부 260㎡ | 2021.05.20 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 연윤서 | 확인 필요 | 2012.03.12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,857,691,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,976,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 3,000,000,000원 | 1,836,714,090원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사우리은행 | 496,800,000원 | 0원 |
| 4. 후순위 근저당 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사스노젠그린 | 557,017,041원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 350,350,123원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 325,150,200원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 경기신용보증재단 | 9,984,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 23,088,504원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 송태빈 | 48,664,982원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 5,051,054,850원, 채권자 예상배당은 1,836,714,090원이며 미배당액은 3,214,340,760원입니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 배당표의 매수인 인수 0원 수치와 별개로 선순위 전입 점유자의 임대차 인수 가능성은 별도 확인해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 낮아져도 임차인 확인은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,857,691,000원 | 1,836,714,090원 | 3,214,340,760원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,300,383,700원 | 1,284,979,863원 | 3,766,074,987원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 910,268,590원 | 898,765,904원 | 4,152,288,946원 |
유찰이 진행되면 명목 매각가는 낮아지지만, 연윤서의 인수 가능 보증금이 확인되지 않은 상태라는 핵심 권리 리스크는 사라지지 않습니다. 즉 이 사건은 회차별 최저가가 내려가는 것과 별개로 임대차 확인이 선행돼야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 1층 공장·창고, 2층·4층 사무실·숙소, 3층 공장·식당 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 동두천지방산업단지 내에 위치하며 주위는 염색공장과 피혁공장 등이 밀집한 공단지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 동두천역이 소재합니다.
- 토지. 2,975㎡ 공장용지로, 일반공업지역·일반산업단지·성장관리권역에 포함되고 북측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건물. 일반철골조 기타(샌드위치패널)지붕 4층 건물이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 매각 범위. 기계기구와 제시외 건물이 일괄매각 대상이며, 수변전 설비와 리프트가 추가 매각 대상에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 연윤서 임대차부터 확인. 2012.03.12 전입의 원인, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 배당 관계를 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 최용필 점유 확인. 3층 일부 260㎡ 점유로 조사됐으므로 현재 사용관계와 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 가격 판단 금지. 현재 최저가는 1,857,691,000원이지만 선순위 임차인 인수 가능액이 미상이라 총 취득부담은 확정되지 않았습니다.
- 일괄매각 대상 확인. 기계기구·제시외 건물과 수변전 설비·리프트가 매각 범위에 포함되므로 현존 여부와 상태를 원본 감정자료와 현장에서 대조해야 합니다.
- 공장형 자산의 환금성 점검. 일반산업단지 내 공장·사무실 복합 이용 부동산으로, 용도와 점유 상태를 전제로 실제 수요층을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 사건은 숫자만 보면 감정가 3,791,206,300원에서 최저매각가 1,857,691,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기상 후순위 권리는 말소되지만, 말소기준보다 앞선 2012.03.12 전입 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용이 아직 열려 있습니다. 이 금액이 확인되기 전에는 감정가 대비 49%라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 해석하기 어렵습니다. 여기에 공장·사무실 복합 이용, 산업단지 입지, 기계기구·제시외 건물 일괄매각까지 함께 확인해야 하는 사건입니다. 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 선순위 점유의 실체와 인수액을 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
