광주지방법원 2026타경30622. 광주광역시 서구 매월동 광주산업용재유통센터 제21동 제2층 제201호입니다. 감정평가상 판매시설로 이용 중인 근린시설이고, 현재 소유자는 정찬득입니다. 이번 경매의 말소기준은 2012.04.09. 설정된 주식회사대림종합건설의 근저당권 200,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 제시된 권리분석상 매각으로 소멸하고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
권리관계는 아파트처럼 단순하지 않습니다. 신용보증기금·전문건설공제조합·광주은행· 한미파트너스대부 유한회사 등의 가압류가 이어지고, 국세·지방세 압류가 여러 건 존재합니다. 현재 최저가 38,000,000원으로는 집행비용을 뺀 뒤 선순위 근저당권에도 36,916,000원만 배당되고, 그 아래 채권들은 전액 미배당으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30622 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 매월동 948 광주산업용재유통센터 21동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 정찬득 |
| 감정가 / 최저가 | 38,000,000원 / 38,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준권리는 2012.04.09. 을구 8번 주식회사대림종합건설 근저당권이며, 이후 가압류·압류·근저당권부채권 압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 제시된 배당 계산상 낙찰자의 인수액은 0원입니다.
② 가격·회차 — 감정가 38,000,000원에서 시작
현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 38,000,000원입니다. 회차별 계산에서는 1회 유찰 시 30,400,000원, 2회 유찰 시 24,320,000원으로 내려갑니다. 각 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 38,000,000원 | 36,916,000원 | 585,632,420원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 30,400,000원 | 29,452,800원 | 593,095,620원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 24,320,000원 | 23,482,240원 | 599,066,180원 | 0원 |
이 물건은 감정가 자체가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 판매시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균만으로 가격을 비교하기 어렵기 때문에, 입찰 전 광주산업용재유통센터 내 유사 위치·유사 점포의 실제 거래와 임대수익 수준을 별도로 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,084,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사대림종합건설 | 200,000,000원 | 36,916,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 162,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 전문건설공제조합 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 광주은행 | 83,134,898원 | 0원 |
| 6. 갑구 11-1번 가압류 | 36,147,690원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 한미파트너스대부 유한회사 | 41,265,832원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 622,548,420원, 현재 회차 예상 채권배당은 36,916,000원, 미배당은 585,632,420원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 매월동 광주산업용재유통센터 제21동 제2층 제201호로, 주위는 상가지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 주변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 도로. 본건은 4방면으로 왕복 6차선 및 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역, 지목 대, 상업용 이용이며 장방형 평지입니다. 공시지가는 499,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 중 2층 201호이며, 층내 위생설비 및 급배수설비 등이 구비돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설로 이용 중이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2012.04.09. 을구 8번 주식회사대림종합건설 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 세금압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있는지, 있다면 배당순위와 금액이 어떻게 달라지는지 확인해야 합니다.
- 상가 시세 확인. 감정가 38,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 광주산업용재유통센터의 유사 점포 실거래와 임대수익을 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 현장에서 확인하세요.
- 시설·관리비 확인. 판매시설의 관리비 체납, 공용부분 비용, 실제 영업·사용 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제
이 사건은 임차인이 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 등기상 후순위 채권이 많고, 현재 최저가 38,000,000원에서는 채권총액 622,548,420원 중 36,916,000원만 배당돼 585,632,420원의 미배당이 남습니다. 또한 국세·지방세 압류 6건은 당해세 여부에 따라 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 낮아 보이는지가 아니라, 말소·배당 구조를 원본으로 확인하고 판매시설의 실제 시장가격과 수익성을 별도로 검증하는 것입니다.
