광주지방법원 2026타경30648. 곡성군 석곡면 봉전리 222-1의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 건물은 경량철골구조 패널지붕 단층입니다. 등기부상 소유자는 김용해, 2025.09.09 소유권보존등기가 이뤄졌고 2026.03.05 신청채권자 유한회사 케이씨에이치자산관리대부의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 별도 압류는 확인되지 않으며 임차인도 없습니다.
금액만 보면 구조가 단순합니다. 신청채권자의 청구금액은 8,880,000원이고, 116,101,000원 매각을 가정한 배당계산에서는 집행비용 2,425,414원과 신청채권 8,880,000원을 지급한 뒤 소유자에게 104,795,586원이 남습니다. 따라서 배당 부족으로 매수인이 떠안을 금전채무는 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건의 핵심은 배당표 밖에 있습니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위해 법정지상권 성립 여지가 있다고 매각물건명세서에 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30648 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 곡성군 석곡면 봉전리 222-1 · 봉암길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 패널지붕 단층 · 외벽 패널마감 · 내벽 인테리어 및 벽지마감 · 섀시창호 |
| 토지 | 547㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 김용해 |
| 감정가 / 최저가 | 116,101,000원 / 116,101,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사 케이씨에이치자산관리대부 / 8,880,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 금전 인수 0원, 법정지상권 가능성은 별도
임차인 없음. 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 등기부상 근저당권과 별도 압류도 없고, 신청채권자의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당계산상 매수인이 떠안을 금전액 역시 0원입니다.
② 매각 범위 — 포함되는 제시외 건물과 제외되는 건물을 구분
| 구분 | 구조 / 용도 | 면적 | 매각 여부 |
|---|---|---|---|
| 제시외 | 가추 경량철골구조 | 36.6㎡ | 포함 |
| 제시외 | 창고 및 보일러실 판넬조 | 14㎡ | 포함 |
| 제시외 | 창고 판넬조 | 31.28㎡ | 제외 |
| 제시외 | 창고 컨테이너 | 18㎡ | 제외 |
| 제시외 | 견사 파이프조 | 9㎡ | 제외 |
본건은 일괄매각이지만 모든 현존 시설이 매각대상인 것은 아닙니다. 36.6㎡ 가추와 14㎡ 창고·보일러실은 매각에 포함되는 반면, 31.28㎡ 창고·18㎡ 컨테이너·9㎡ 견사는 제외됩니다. 특히 이 제외 건물들이 법정지상권 성립 가능성과 직접 연결돼 있어, 입찰 전 현황과 위치관계를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,101,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,425,414원 |
| 1. 경매개시결정 · 유한회사 케이씨에이치자산관리대부 | 8,880,000원 | 8,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,795,586원 |
116,101,000원 매각 가정에서는 신청채권 8,880,000원이 전액 배당되고 배당 부족액은 0원입니다. 1회 유찰 시 92,880,800원, 2회 유찰 시 74,304,640원 시나리오에서도 신청채권의 미배당액은 0원이고 매수인의 금전 인수액도 0원입니다. 단, 법정지상권 성립 가능성은 금전 배당과 별개의 권리 문제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 곡성군 석곡면 봉전리 인근으로, 주변은 단독주택·전·답 등이 혼재하는 마을주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 547㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거나지, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 건물. 경량철골구조 패널지붕 단층, 개별냉난방설비가 있으며 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 19,300원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 법정지상권 성립 여부. 매각 제외 창고·컨테이너·견사의 소유관계와 토지·건물 소유관계 변동을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 위치. 매각 포함 36.6㎡·14㎡ 시설과 매각 제외 31.28㎡·18㎡·9㎡ 시설의 실제 위치와 토지 이용 간섭 정도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 자료가 없으므로 116,101,000원이 시세 대비 저렴하다고 전제하면 안 됩니다.
- 회차 시나리오. 신건은 116,101,000원, 1회 유찰 시 92,880,800원, 2회 유찰 시 74,304,640원입니다. 세 시나리오 모두 제공된 배당계산상 금전 인수액은 0원입니다.
- 현장 접근·이용성. 차량 접근은 가능하나 도로접면이 세로한면(불)로 표시돼 있으므로 실제 진입 조건을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 제외 건물의 권리관계
이 사건은 임차인도 없고 배당 부족도 없어 금전 인수만 보면 단순합니다. 신청채권 8,880,000원은 신건뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 구조입니다. 하지만 매각에서 제외되는 제시외 창고·컨테이너·견사를 위해 법정지상권이 성립할 여지가 명시돼 있다는 점 때문에 권리분석 난도는 올라갑니다. 더구나 비교 실거래 자료가 없어 신건 116,101,000원의 가격 매력을 확인할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 금전 인수액이 아니라, 매각 제외 건물과 토지 사이의 법률관계를 입찰 전에 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.
