의정부지방법원 2024타경73420. 신곡동 극동스타클래스아파트 103동 20층 2001호입니다. 현재 소유자는 김완준·김지희로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2014.06.10 소유권을 취득할 당시 거래가액은 199,000,000원이었습니다. 권리분석상 말소기준은 2021.09.16 주식회사상상인저축은행 근저당권 219,600,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금·삼성카드·롯데카드·우리금융캐피탈· 케이비캐피탈·한국캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 곧바로 “인수 0원 확정”이라고 끝낼 사건은 아닙니다. 감정평가 관련 조사에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 전입세대열람상 김** 1세대가 2013.02.22 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 전입일은 말소기준권리보다 앞서므로 실제 임차관계, 보증금, 점유 및 확정일자를 확인하기 전에는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경73420 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 시민로317번길 15, 103동 20층 2001호 (신곡동, 극동스타클래스아파트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 시세비교 84.84㎡ · 24층 아파트 중 20층 |
| 소유자 | 김완준 2분의 1 · 김지희 2분의 1 |
| 점유·전입 조사 | 임대관계 미상 · 전입 1세대 김** · 전입일 2013.02.22 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 165,753,795원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 전입세대는 별도 확인
말소기준권리는 2021.09.16 설정된 주식회사상상인저축은행 근저당권 219,600,000원입니다. 2023년부터 이어진 6건의 가압류와 2024.02.29 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 평균의 75.6%
극동스타클래스 동일 면적 84.84㎡의 최근 거래 12건은 2026.02부터 2026.09까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 275,791,666원, 최저 거래는 270,000,000원, 최고 거래는 288,000,000원이며 최신 2026.09 거래는 273,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.84㎡ | 16 | 273,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 8 | 275,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 10 | 287,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 17 | 273,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 17 | 278,500,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 17 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 18 | 278,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 6 | 288,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 1 | 270,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 21 | 272,000,000원 |
| 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 275,791,666원 |
현재 최저매각가 208,600,000원은 최근 12개월 평균의 75.6%입니다. 최신 거래 273,000,000원과 최근 거래 최저 270,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 자체에는 1회 유찰에 따른 할인 폭이 생긴 상태입니다. 다만 전입세대의 실제 보증금 인수 여부가 확인되지 않았기 때문에, 최종 실질취득비용을 208,600,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,720,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사상상인저축은행 | 219,600,000원 | 204,879,600원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 78,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 9,127,756원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 7,628,372원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 23,424,006원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 10,522,750원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 47,043,817원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 총 채권액 395,746,701원 중 204,879,600원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 190,867,101원입니다. 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 2013.02.22 전입 1세대의 보증금·확정일자·임차관계가 확인되지 않았으므로 실제 배당과 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신곡고가차도 북동측 인근으로 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 아파트이며 사용승인일은 2006.01.26입니다. 위생·급배수·난방·소화전설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 동측·북측으로 폭 약 8m 도로와 접하고, 서측 일부 출입구도 폭 약 8m 도로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 확인되며 공시지가는 1,138,000원/㎡입니다.
- 거래. 극동스타클래스는 447세대이며 동일 면적 84.84㎡에서 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 김**의 2013.02.22 전입이 실제 임차관계인지, 현재도 점유하는지 우선 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제 및 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 매각물건명세서 대조. 전입세대의 임차인 등재 여부와 매수인이 인수할 권리 기재를 반드시 원본에서 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2024.01.31 한국자산관리공사 근저당권이전 기재와 2024.02.29 경매개시결정의 연결관계를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 208,600,000원은 최근 12개월 평균의 75.6%이나, 인수보증금이 발생하면 실질취득비용 기준으로 다시 시세와 비교해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대확인서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.
맺으며 — 가격은 내려왔고, 승부처는 전입세대 확인
가격만 놓고 보면 현재 회차는 눈에 띄게 달라졌습니다. 감정가 298,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 208,600,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 평균 275,791,666원의 75.6%입니다. 최신 거래도 273,000,000원으로 확인돼 현재 최저가 자체는 최근 실거래보다 낮습니다.
하지만 권리분석의 핵심은 2013.02.22 전입한 1세대입니다. 말소기준권리보다 앞선 전입이고 임대관계·보증금·확정일자가 미상이므로 현재로서는 대항력 가능·미상입니다. 배당 시뮬레이션의 인수액 0원만 믿고 응찰하기보다, 이 전입세대의 법적 성격과 보증금을 확인한 뒤 실제 인수액을 반영한 실질취득비용으로 최근 시세와 다시 비교하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
