광주지방법원 2026타경30652. 광주광역시 북구 유동 102-20의 근린시설·토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중이고, 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 현 소유자는 윤영숙이며, 현재 말소기준은 2018.11.16. 설정된 광주북부새마을금고 근저당권 604,000,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 뒤에 설정된 교보자산신탁 주식회사의 가압류 167,227,886원, 주식회사지식공작소2차의 근저당권 300,000,000원, 2026.03.11. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 김선유는 2007.12.20. 전입해 말소기준권리보다 앞서며, 보증금 24,000,000원에 우선변제권이 없어 배당으로 소진되지 않고 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30652 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 유동 102-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 및 숙박시설 |
| 소유자 | 윤영숙 |
| 토지 | 대 · 341.5㎡ · 일반상업지역 · 주상용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 1,341,006,500원 / 1,341,006,500원 (신건) |
| 청구액 | 393,555,068원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준은 2018.11.16. 광주북부새마을금고 근저당권입니다. 이후의 교보자산신탁 주식회사 가압류, 주식회사지식공작소2차 근저당권, 교보자산신탁주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 김선유의 전입일은 2007.12.20.로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 보증금은 24,000,000원이고 배당표에서도 우선변제권이 없는 대항력 임차인으로 정리되어 있어, 보증금 전액이 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 16명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김양열 | 전부 | 2020.07.22 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김선유 | 1층 주선(1) | 2007.12.20 | 24,000,000원 | 800,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
| 박종규 | - | 2023.04.21 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오현진 | - | 2025.09.12 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한상영 | - | 2026.02.12 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경범 | - | 2020.10.05 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현태 | - | 2020.02.28 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 안남식 | - | 2019.03.28 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 설은호 | - | 2026.01.20 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 백철 | - | 2025.10.21 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장홍재 | - | 2019.09.03 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 추봉진 | - | 2024.11.14 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽유성 | - | 2026.01.15 | 미상 | 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 고주완 | 알수없음 | 2024.09.03 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 천석만 | 알수없음 | 2025.07.04 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정영록 | 알수없음 | 2024.08.13 | 미상 | - | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김선유를 제외한 임차인은 전입일이 모두 2018.11.16. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 박종규·오현진·한상영·이경범·김현태·안남식·설은호·백철·장홍재·추봉진·곽유성·고주완·천석만·정영록은 보증금이 확인되지 않아 점유·명도와 실제 임대차관계는 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,341,006,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,810,065원 |
| 인수 · 김선유 보증금 | 24,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광주북부새마을금고 | 604,000,000원 | 604,000,000원 |
| 3. 가압류 · 교보자산신탁 주식회사 | 167,227,886원 | 167,227,886원 |
| 4. 근저당 · 주식회사지식공작소2차 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 5. 강제경매 · 교보자산신탁주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 253,968,549원 |
현재 회차에서는 계산된 채권 1,071,227,886원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 253,968,549원입니다. 김선유 보증금 24,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 근린생활시설 및 숙박시설로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광주광역시 북구 신안동 소재 NC백화점 남서측 인근이며, 숙박시설·점포·단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 급·배수, 위생, 도시가스, 난방, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 341.5㎡, 일반상업지역, 주상용, 평지·부정형이며 공시지가는 705,400원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 소로3류 접합, 중로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김선유 보증금 인수. 낙찰가 외에 24,000,000원을 별도 부담하는 구조이므로 응찰가 계산은 반드시 실질취득 기준으로 하세요.
- 다수 점유자 확인. 실제 임차인 16명으로 조사됐고 여러 임차인의 보증금이 미상입니다. 호실·점유구획·실제 명도대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 위반건축물 원인 확인. 위반 증축부분의 위치·면적과 철거·원상회복 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 이행강제금 확인. 이행강제금 부과 여부와 금액이 확인되지 않은 상태이므로 소관청 확인이 필요합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각되는 조건을 기준으로 현황과 감정 범위를 대조하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 영향을 줄 수 있으므로 배당요구·세금 관계를 원본 문서로 확인하세요.
맺으며 — “말소된다”와 “떠안을 게 없다”는 다르다
이 사건은 말소기준권리 이후의 등기상 부담이 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 대항력 있는 김선유의 보증금 24,000,000원은 그대로 매수인 부담입니다. 따라서 신건 최저매각가 1,341,006,500원만 보고 취득비용을 판단하면 안 되고, 현재 회차의 실질취득은 1,365,006,500원으로 봐야 합니다.
여기에 건축물대장상 위반건축물 등재, 철거·원상회복 및 이행강제금 여부 미확인, 다수 임차인의 점유와 일부 보증금 미상까지 겹칩니다. 등기 소멸만으로 안전형으로 분류하기보다는 임차인 인수액과 건축물 현황을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
