광주지방법원 2026타경30654. 광주 서구 치평동 대주아파트 102동 4층 403호, 동일면적 실거래 비교 기준 전용 59.955㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 정미숙이며 2002년 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 이 사건에서 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2019.04.23 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 2026년 상무대주1차아파트입주자대표회의의 강제경매개시결정과 광주광역시 서구 압류가 이어졌고, 제공된 권리판정상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 한국주택은행 명의 근저당권 2건은 2002.02.22 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부상 현재 근저당권은 없습니다. 예상배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 임차관계는 입찰 전에 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30654 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 치평동 1168-11 대주아파트 102동 4층 403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.955㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층건 중 4층 |
| 소유자 | 정미숙 · 2002.02.15 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 상무대주1차아파트입주자대표회의 / 5,590,478원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 대주 · 475세대 · 1998.02.12 준공 |
① 권리 흐름 — 2019년 압류가 말소기준
등기부상 현재 근저당권은 없고, 과거 한국주택은행·국민은행 관련 근저당권은 2002년에 해지·말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019.04.23 국민건강보험공단 압류이며, 2026년 강제경매개시결정과 광주광역시 서구 압류는 그 뒤에 설정된 권리로 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득 230,000,000원은 최근 평균의 107.7%
같은 단지 ‘대주’의 동일면적 59.96㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 213,500,000원, 최신 거래는 2026.03의 183,000,000원입니다. 현재 최저가 230,000,000원은 매수인 인수액 0원을 반영해도 실질취득가가 그대로 230,000,000원이며, 최근 12개월 평균 대비 107.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.96㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 59.96㎡ | 5 | 183,000,000원 |
| 2026.01 | 59.96㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.10 | 59.96㎡ | 14 | 219,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 13 | 245,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 59.96㎡ | 17 | 207,000,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2025.08 | 59.96㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2025.07 | 59.96㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2025.06 | 59.96㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2025.05 | 59.96㎡ | 7 | 215,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.96㎡ | 12건 | 213,500,000원 |
제공 실거래의 범위는 183,000,000원~245,000,000원이고, 현재 최저매각가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 213,500,000원보다 높습니다. 특히 최신 거래가 183,000,000원인 만큼, 신건 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없는 가격 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 상무대주1차아파트입주자대표회의 | 5,590,478원 | 5,590,478원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,389,522원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 신청채권자 청구액 5,590,478원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당에서는 압류채권·당해세·임차인 최우선변제 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 치평동 전남중학교 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·공원·학교 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 일반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 4층 403호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 소방설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,193,000원/㎡입니다.
- 단지. 대주아파트는 475세대이며 1998.02.12 준공됐습니다. 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 213,500,000원의 107.7%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 전제하지 마세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 회차별 실질취득가를 최근 거래와 다시 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자·전입관계와 대항력 가능성을 원본 현황조사 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 압류채권 확인. 국민건강보험공단 압류와 광주광역시 서구 압류가 있으므로 실제 배당에서 조세·공과금 관련 우선순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제공 시뮬레이션의 소유자 잔여액 220,389,522원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되면 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 단순합니다. 과거 근저당권은 이미 말소됐고, 2019년 국민건강보험공단 압류를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 실질취득가 230,000,000원은 최근 12개월 평균 213,500,000원의 107.7%로, 신건 가격 자체에는 뚜렷한 할인 메리트가 없습니다. 최신 거래도 183,000,000원이며 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리의 말소 구조보다 현재 가격이 최근 실거래와 맞는지, 그리고 실제 점유관계에 숨은 변수가 없는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
