광주지방법원 2026타경30663. 광주 남구 백운동 힐스테이트백운 101동 5층 503호, 전유면적 84.9959㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 임창일이며 2020.02.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 425,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.01.04 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 한국주택금융공사·광주신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 확인되지 않고 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권 규모는 매각대금보다 큽니다. 현재 회차 451,000,000원으로 매각된다고 가정해도 채권자 총 청구액 753,964,597원 중 444,090,000원만 배당되고 309,874,597원이 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 백운동 699 힐스테이트백운 101동 5층503호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 84.9959㎡ · 지하1층/지상19층 중 5층 |
| 소유자 | 임창일 (2020.02.28 소유권이전 · 거래가액 425,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 451,000,000원 / 451,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 40,172,109원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인일 | 2016.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 말소기준은 2024.01.04 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 한국주택금융공사 302,564,597원 가압류, 광주신용보증재단 40,000,000원 가압류, 제이비우리캐피탈 주식회사의 경매개시결정은 말소기준 뒤의 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 451,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 확인되지 않으므로, 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 숫자로 검증할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 권리관계가 단순하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 451,000,000원 | 444,090,000원 | 309,874,597원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 360,800,000원 | 354,948,800원 | 399,015,797원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 288,640,000원 | 283,799,040원 | 470,165,557원 |
③ 예상배당표 (매각가 451,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,910,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 411,400,000원 | 411,400,000원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 302,564,597원 | 32,690,000원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권청구 753,964,597원 중 444,090,000원이 배당되고 309,874,597원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 백운동 백운초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지 남서측 및 남동측으로 주요 간선도로가 통과하고, 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상19층 건물 중 5층 503호이며 사용승인일은 2016.09.08입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방·난방·주차장설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남동측으로 광대로에 접하고, 동측에서 북측 및 남서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며 남서측 및 동측 진출입로와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 상대보호구역·절대보호구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
- 이용상태. 전유면적 84.9959㎡의 아파트이며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가·최저가 451,000,000원이 실제 최근 거래와 비교해 어느 수준인지 실거래 원본으로 먼저 검증하세요.
- 근저당 변경 확인. 삼성생명 근저당은 설정 당시 411,400,000원, 2024.12.18 변경등기에는 285,600,000원이 기재돼 있으므로 현재 등기 상태와 배당요구액을 대조하세요.
- 신청채권자 배당. 청구액 40,172,109원은 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 배당액 0원으로 계산되어 있습니다.
- 점유 확인. 임차인은 확인되지 않았지만 실제 인도 상태와 점유자는 현장·현황조사 원본으로 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 체납 관리비와 조세관계를 입찰 전에 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 실거래 자료를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확인”
이 물건의 가장 분명한 장점은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점입니다. 2024.01.04 삼성생명보험주식회사 근저당을 말소기준으로 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조도 비교적 명확합니다. 다만 채권총액은 753,964,597원으로 매각대금을 크게 웃돌고, 현재 회차에서도 309,874,597원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수와는 별개지만 권리관계의 채무 규모가 크다는 사실은 확인됩니다.
가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 451,000,000원을 최근 실거래와 비교할 자료가 없으므로 지금 단계에서는 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 부족합니다. 1회 유찰 시 360,800,000원, 2회 유찰 시 288,640,000원이 되더라도 시세와의 비교 없이 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리분석은 단순하지만, 입찰 판단의 승부처는 실제 시장가격 확인입니다.
