의정부지방법원 2024타경78265. 경기도 연천군 장남면 원당리 일대의 주거·제조업소 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기 건물은 원당리 488-5이며 소유자는 박종학입니다. 현재 말소기준권리는 2021.02.23. 설정된 북파주농업협동조합의 근저당권, 채권최고액 730,600,000원입니다. 그 뒤 국·국민건강보험공단· 연천군의 압류와 경매개시결정이 이어졌으며, 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석에서 눈에 띄는 점유자는 주식회사 가간조명(대표 박종학)입니다. 제2종근린생활시설로 사용하고 보증금은 250,000,000원, 전입일은 2021.11.25.입니다. 말소기준일 2021.02.23.보다 뒤이므로 조사 내용상 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 낙찰자가 승계할 보증금은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경78265 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 장남면 원당리 488-2 |
| 등기 건물 | 경기도 연천군 장남면 원당리 488-5 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 목록2 주거 · 목록3,5 제조업소 |
| 토지 | 지목 대 · 813.0㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박종학 |
| 감정가 / 최저가 | 1,114,625,840원 / 267,622,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 583,885,014원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.01.29. 설정됐던 중소기업은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2021.02.23. 북파주농업협동조합 근저당권 730,600,000원입니다. 이후의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 연천군 압류, 임의경매개시결정과 추가 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 점유·임차 — 보증금 2.5억이지만 대항력 없음
| 점유자 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 가간조명(대표 박종학) | 제2종근린생활시설 | 2021.11.25 | 250,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금이 250,000,000원으로 크지만, 이 사건의 현재 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유자는 1명으로 봅니다.
③ 가격 — 감정가 24.01%까지 내려왔지만 시세 비교는 별도
현재 최저매각가는 267,622,000원으로 감정가 1,114,625,840원의 24.01%입니다. 4회 유찰된 현재 회차이고, 다음 시나리오는 5회 유찰 시 187,335,400원, 6회 유찰 시 131,134,779원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 267,622,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,546,708원 |
| 2. 근저당 · 북파주농업협동조합 | 730,600,000원 | 263,075,292원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정 시 근저당권 채권최고액 730,600,000원 중 263,075,292원이 배당되고 467,524,708원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원당3리마을회관 남동측 인근이며 단독주택, 주거나지, 농경지, 임야, 창고 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 목록2는 주거용, 목록3·5는 제조업소로 이용 중입니다.
- 건물. 목록2·3은 경량철골조 샌드위치지붕판넬 2층, 목록5는 철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 3층입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 813.0㎡, 평지·사다리형이며 계획관리지역입니다. 공시지가는 107,700원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.
- 매각조건. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이며, 목록6은 지분매각이고 현황 도로입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 주식회사 가간조명의 실제 점유 범위와 현재 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 해당 여부와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 판단할 수 있습니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 감정평가서와 현황을 대조해 범위를 확인해야 합니다.
- 도로 지분 확인. 목록6은 지분매각·현황 도로이므로 지분 범위와 이용관계를 확인해야 합니다.
- 복합 이용 확인. 주거와 제조업소가 함께 있는 만큼 건축물대장·용도·현황 일치 여부와 사용상 제약을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 저가매수라고 판단하지 말고 실제 거래가능가격과 환금성을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 뜻이 아니다
권리 승계만 보면 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2021.02.23. 북파주농업협동조합 근저당이고, 조사된 점유자는 그 뒤인 2021.11.25. 전입해 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 4회 유찰됐고 주거·제조업소·토지가 한 사건에 묶여 있으며, 제시외 건물과 지분매각 도로, 세금 압류까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다는 복합 물건의 실제 가치와 환금성을 얼마에 평가할 것인가에 있습니다.
