서울남부지방법원 2025타경11868. 오류동 프라우드빌 5층 502호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택, 물건 용도는 다세대입니다. 등기상 오승훈이 2022년 6월 3일 소유권을 취득했고 같은 날 민간임대주택 등기가 설정됐습니다. 권리분석의 기준은 2023년 2월 7일 강서세무서장 관련 국 압류입니다.

문제는 이 압류보다 앞선 2022년 6월 2일에 전입·점유를 시작한 권경숙입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 5월 16일, 임차보증금은 감정가와 같은 236,000,000원입니다. 따라서 원칙만 놓고 보면 현재 최저가 96,666,000원보다 보증금이 커 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 전형적인 대항력 인수형입니다.

하지만 이 사건은 결론이 달라집니다. 매각물건명세서 비고에 권경숙의 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못한 잔액의 보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 그래서 현재 회차의 룰상 인수액 141,473,988원은 분석상 각주로 남지만, 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 특약으로 실질 0원

② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 승계 중복 1건

신고 내역은 5건이지만, 그중 IQBAL HAFIZ WASEEM은 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시돼 있어 별도 보증금을 더하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 4명으로 봅니다. 권경숙 외 3명은 모두 2025년 1월 9일 전입으로 말소기준일인 2023년 2월 7일보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.

③ 유찰 시나리오 — 원칙상 인수는 늘지만, 확약 적용 시 실질 0원

특약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 총부담이 보증금 규모에 수렴하는 대항력 인수형입니다. 이 사건은 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 때문에 그 구조가 해소됩니다.

④ 실거래 비교 — 숫자는 낮아 보여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다

확인되는 프라우드빌 거래는 2022년 8월부터 12월까지 총 3건이며 모두 전용 52.24㎡입니다. 반면 비교대상 면적은 29.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래금액은 390,000,000원~400,000,000원이고 평균은 396,666,666원이지만, 이 수치를 현재 물건의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 96,666,000원 가정)

주택도시보증공사는 권경숙의 임차보증금 채권 승계 관계에 있으므로 236,000,000원을 별도의 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 현재 회차 계산상 미배당 141,473,988원이 발생하지만, 매각 조건상 그 잔액의 매수인 상대 반환청구권을 포기합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 구로구 오류동 오남중학교 서측 인근. 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 천왕역이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물의 5층 502호이며, 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 세 필지 일단의 사다리형 토지로 주상용 건부지로 이용 중이며 동측 약 8m, 서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 기재돼 있습니다. 감정평가 기재상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 환금성 지표. 프라우드빌은 12세대이며 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%로 나타나 가격과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 문구 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각 조건으로 정확히 기재됐는지 최종 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 주택도시보증공사는 권경숙의 임차보증금 채권 승계 관계입니다. 신청채권 236,000,000원을 별도의 임차보증금으로 더하면 안 됩니다.
• 현재 점유자 확인. 2025.01.09 전입자 3명은 자료상 대항력이 없지만, 실제 점유·인도 협의와 명도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
• 가격 비교 주의. 확인 거래 3건은 52.24㎡이고 비교대상은 29.88㎡입니다. 최저가 96,666,000원만으로 시세 할인율을 단정하지 마세요.
• 4회 유찰의 의미. 감정가의 40.96%까지 내려온 이유가 단순 권리문제인지, 물건 크기·상품성·수요 때문인지 현장 확인이 필요합니다.
• 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 해소됐지만, 가격 판단은 별개”

이 물건은 처음 보면 보증금 236,000,000원의 대항력 임차권 때문에 피해야 할 사건처럼 보입니다. 현재 최저가 96,666,000원에서 계산되는 미배당액도 141,473,988원에 달합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 규모에서 크게 내려가지 않습니다.

하지만 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 있어 그 핵심 인수가 실질 0원으로 해소됩니다. 그래서 현재 최저가 기준 실질취득은 96,666,000원으로 볼 수 있습니다.

다만 여기서 곧바로 “싸다”로 넘어가면 안 됩니다. 확인되는 거래 3건은 전부 52.24㎡이고 비교대상 면적은 29.88㎡여서 직접 비교가 성립하지 않습니다. 게다가 이미 4회 유찰됐습니다. 결론은 권리상 큰 장애물은 특약으로 해소됐지만, 가격과 환금성은 별도의 보수적 검증이 필요한 사건입니다.