광주지방법원 2026타경30664. 광주 서구 화정동 한양아파트 303동 7층 709호 아파트입니다. 소유권은 2008.04.07 최덕례에게 이전됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2024.06.17 임형철 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 46,020,000원이며, 해당 근저당권은 2025.03.18 배영철에게 이전됐습니다. 이후 2026.02.05 서한중의 가압류 36,000,000원과 2026.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 쪽보다 더 주의해서 볼 부분은 현재 가격과 최근 거래 흐름입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 122,000,000원인데, 동일면적 최근 12개월 평균은 121,416,666원, 최신 거래는 120,000,000원입니다. 최근 구간의 거래 수준이 과거 거래보다 7.0% 낮아진 흐름까지 함께 보면, 신건 최저가를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30664 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 화정동 1023 한양아파트 303동 7층709호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.972㎡ · 19층 건물 중 7층 · 25평형 · 남향 · 복도식 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 최덕례 (2008.04.07 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 122,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 38,435,671원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있지만, 현재 확인된 임차보증금 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2024.06.17 근저당권 이후의 서한중 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.06.17 근저당권은 2025.03.18 배영철에게 확정채권양도로 이전됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 한다
한양아파트 동일면적 59.97㎡ 거래 중 최근 12개월에 해당하는 6건을 보면 평균은 121,416,666원입니다. 현재 최저가 122,000,000원은 이 평균의 100.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.97㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 2 | 126,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 18 | 123,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 14 | 104,500,000원 |
| 평균 | 59.97㎡ | 6건 | 121,416,666원 |
최신 거래는 2026.03의 120,000,000원입니다. 현재 최저가 122,000,000원은 최신 거래보다 2,000,000원 높고, 최근 12개월 평균보다도 583,334원 높습니다. 전체 12건 평균 125,958,333원만 보면 현재 가격이 낮아 보일 수 있지만, 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -7.0%입니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,508,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 임형철 | 46,020,000원 | 46,020,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 서한중 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,472,000원 |
현재 회차 122,000,000원 가정에서는 표시된 채권 82,020,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 37,472,000원이 남는 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 122,000,000원 | 82,020,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 97,600,000원 | 82,020,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 78,080,000원 | 76,274,560원 | 5,745,440원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 표시된 채권 중 5,745,440원이 미배당으로 남지만, 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 이 사건은 가격 하락이 곧 임차보증금 인수 증가로 이어지는 대항력 임차인형 사건이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 화정동 염주초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트 단지·상가·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물의 7층 709호이며, 25평형·남향·복도식입니다.
- 설비. 기본 위생설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지·경보, 승강기설비가 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측 왕복2차로에 접하고 단지 내 출입로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 상대보호구역이 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,127,000원/㎡입니다.
- 단지. 한양아파트는 373세대이며 준공일은 1998.10.26입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 125,958,333원보다 최근 12개월 평균 121,416,666원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -7.0%입니다. 현재 최저가가 최근 시세 이상이라는 점과 함께 봐야 합니다.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 내용을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 2024.06.17 임형철 명의 근저당권은 2025.03.18 배영철에게 이전됐습니다. 최신 등기부에서 권리관계를 다시 확인하세요.
- 배당 변동요소 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 현재 확인된 자료상 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 122,000,000원은 최근 12개월 평균 121,416,666원의 100.5%이고 최신 거래 120,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세도 -7.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리 안전성과 현재 가격의 매력도를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다.
