의정부지방법원 2025타경849. 철원읍 율이리의 토지와 양계 관련 건물·설비를 한꺼번에 매각하는 사건입니다. 감정평가상 기호5는 양계장, 기호6은 양계장 및 관리사, 기호7은 축분장으로 이용되는 것으로 조사됐고, 별지 공장 및 광업재단저당법 목록의 태양광 발전시설 5식도 평가 대상에 포함돼 있습니다. 제시외 건물 역시 포함한 일괄매각입니다.
권리의 기준점은 2021년 4월 9일 동철원농업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 주식회사마니커 근저당, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인 고종훈의 전입일은 2021년 12월 7일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 계산에서도 매수인 승계액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경849 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 철원읍 율이리 242-3, 242-8, 258-9, 258-17 · 강원특별자치도 철원군 철원읍 독서당길 122-3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 양계장 · 양계장 및 관리사 · 축분장 |
| 소유자 | 박미희 지분 100분의 99 · 고효식 지분 100분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,950,670,720원 / 1,935,829,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동철원농업협동조합 / 3,261,578,957원 |
| 토지 | 4,694㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 답축사 · 농림지역 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.09 동철원농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 3,250,000,000원이고, 2022.06.08 변경등기에서 채권최고액 3,920,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.02.19 설정된 주식회사마니커 근저당 120,000,000원과 2025년의 가압류들은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2025.09.16 철원군 압류는 2025.11.13 해제로 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고종훈 | 2021.12.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
고종훈의 전입일은 2021.12.07로 말소기준일 2021.04.09보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않으며, 제공된 배당산정의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 1,935,829,000원으로 감정가 3,950,670,720원의 49%입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 최근 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 판단할 근거는 없습니다. 양계시설·관리사·축분장·토지·태양광 설비가 묶인 특수 자산인 만큼 일반 주거용 부동산보다 개별 설비 상태와 영업·이용 가능성이 가격에 더 큰 영향을 줄 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,935,829,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 21,758,290원 |
| 2. 근저당 · 동철원농업협동조합 | 3,250,000,000원 | 1,914,070,710원 |
| 3. 근저당 · 주식회사마니커 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 철원군산림조합 | 204,814,839원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 21,200,265원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업 | 120,134,835원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 19,085,466원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,735,235,405원 중 채권자 배당액은 1,914,070,710원, 미배당액은 1,821,164,695원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 제공된 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 토지·시설·환금성 메모 (감정요항표·매각 비고 기준)
- 이용상태. 기호5는 양계장, 기호6은 양계장 및 관리사, 기호7은 축분장으로 평가됐습니다. 매각 비고에는 현장조사일 현재 목록5·6·7이 공실이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 기호5·6은 일반철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층, 기호7은 일반철골구조 칼라강판·고정식채광창지붕 단층이며 사용승인은 2021.03.29입니다.
- 설비. 양계장 내 환풍시설·급수기·급이기가 있으나 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다. 태양광 발전설비 5식은 관리상태 보통으로 조사됐고 목록5·6·7 건물 지붕에 위치합니다.
- 토지. 토지면적 4,694㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 답축사입니다. 평지·부정형, 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
- 규제. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)에 포함됩니다. 기호2는 농업생산기반 정비사업지역에도 해당합니다.
- 현황 차이. 기호3·4는 공부상 구거이나 현황은 양계사 부지로 이용 중이고, 기호8은 공부상 답이나 일부 현황도로입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고 근거리에 버스정류장이 있으나, 감정평가에서는 대중교통 사정이 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 매각 비고에 명시돼 있습니다. 입찰 전 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·설비 확인. 제시외 건물과 태양광 발전설비는 관찰감가 방식으로 평가돼 매수 시 현물 상태 확인이 필요합니다.
- 설비 작동 여부. 환풍시설·급수기·급이기의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다. 시설 재가동 비용을 별도로 점검해야 합니다.
- 토지 현황 대조. 공부상 구거·답과 실제 이용상태가 다른 부분이 있으므로 경계·통행·현황도로를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 재확인. 고종훈은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
- 가격 판단. 감정가의 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 양계시설·토지·태양광 발전설비를 함께 평가할 수 있는 별도 가치 검토가 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득요건과 자산 성격’이 더 어렵다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 임차인 고종훈도 말소기준 이후 전입이라, 제공 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리분석 자체보다 더 큰 변수는 부동산의 성격입니다. 양계장·관리사·축분장, 농지와 현황도로, 태양광 발전설비가 하나의 일괄매각에 묶여 있고 농림지역·농업진흥구역 등 토지규제도 존재합니다.
현재 최저가는 1,935,829,000원, 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없어 가격 메리트를 확정할 근거는 부족합니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건은 입찰 자체의 전제조건입니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 ‘할인율’보다 농지취득 가능 여부 → 시설·설비 상태 → 토지 현황과 규제 → 가격 순으로 보는 것이 자료에 부합합니다.
