광주지방법원 2026타경30670. 풍암동 주은.모아아파트 102동 15층 1507호입니다. 소유자 김병훈은 2017.09.26 이 물건을 168,000,000원에 취득했고, 같은 날 하나은행 명의의 채권최고액 115,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐습니다.
권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 채권총액은 443,560,459원으로 현재 매각가 가정에서도 262,936,459원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 문제이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 184,000,000원이라는 신건 가격이 최근 거래 수준에 비해 적정한지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30670 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 1127 주은.모아아파트 102동 15층 1507호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 비교기준 59.7㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 18층 중 15층 |
| 소유자 | 김병훈 · 2017.09.26 소유권이전 · 거래가액 168,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 85,617,386원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 등재 없음. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 말소기준은 2017.09.26 하나은행 근저당권이며, 이후 조민웅·박형진의 근저당, 삼성카드·현대카드·케이비캐피탈·한화생명보험·제이비우리캐피탈의 가압류와 2026.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균보다 높다
주은모아 단지의 비교 면적은 59.7㎡이고, 최근 12개월 실거래 표본은 12건입니다. 평균은 175,416,666원, 최고 190,000,000원, 최저 158,000,000원입니다. 현재 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.28㎡ | 1 | 158,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.28㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 18 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 59.7㎡ | 11 | 178,000,000원 |
| 2026.03 | 59.28㎡ | 1 | 179,000,000원 |
| 2026.03 | 59.28㎡ | 7 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 59.28㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2026.01 | 59.7㎡ | 17 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.28㎡ | 12 | 184,000,000원 |
| 평균 | 59.7㎡ | 12건 | 175,416,666원 |
특히 최신 거래인 2026.04 거래가 158,000,000원은 현재 최저가보다 낮습니다. 2026.03에는 185,000,000원과 190,000,000원 거래도 있어 층과 개별 상태에 따른 편차가 존재하지만, 최근 12개월 평균보다 현재 실질취득액이 높은 이상 현재 회차를 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다.
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있습니다. 현재 사건은 아직 0회 유찰 상태입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 매각가 147,200,000원, 2회 유찰 시 117,760,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 조민웅 | 70,000,000원 | 65,424,000원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 박형진 | 40,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 17번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 5,815,529원 | 0원 |
| 6. 갑구 18번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 7,520,395원 | 0원 |
| 7. 갑구 19번 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 149,864,284원 | 0원 |
| 8. 갑구 20번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 24,915,561원 | 0원 |
| 9. 갑구 21번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 30,244,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 443,560,459원 중 180,624,000원이 배당되고 262,936,459원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신암초등학교 북서측 인근이며 주위에 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 18층 건물 중 15층이며 급·배수, 위생, 승강기, 소화전, 난방, 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·도시지역·지구단위계획구역에 포함되고 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,115,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 주은모아는 900세대, 2000.07.12 준공이며 비교 면적 59.7㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 인수 0원이라 실질취득액은 현재 최저가와 같은 184,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 대비 104.9%라는 점을 먼저 확인해야 합니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.04의 158,000,000원입니다. 반면 2026.03에는 185,000,000원·190,000,000원 거래도 있어 층·향·내부 상태 차이를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 147,200,000원, 2회 유찰 시 117,760,000원으로 계산돼 있어 현재 회차와 가격 간격을 비교할 수 있습니다.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기록돼 있으므로 입찰 전 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당액은 262,936,459원이지만 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권과 매수인 승계액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가 및 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 보수적으로 봐야 한다
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2017.09.26 설정된 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가와 실질취득액은 184,000,000원으로 최근 12개월 평균 175,416,666원보다 높고 지표도 104.9%입니다. 최신 거래가 158,000,000원이라는 점까지 고려하면, 현재 회차의 핵심은 권리 위험보다 가격 적정성입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기보다는 실제 점유·물건 상태와 최근 거래 수준을 함께 대조해야 합니다.
