광주지방법원 2026타경30671. 광주 서구 풍암동 동부센트레빌 105동 3층306호 아파트입니다. 현재 소유자는 문형민·신자은으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2017.09.08 소유권 이전 당시 거래가액은 322,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 270,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 다수의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 근저당권은 이후 한국주택금융공사를 거쳐 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026.03.13 한국자산관리공사가 임의경매를 신청했습니다. 근저당권이 이전돼도 기준이 되는 순위는 2017.09.08 설정된 근저당권에 연결됩니다. 임차인은 없고 예상 매수인 인수액도 0원이므로, 핵심 판단은 권리보다 현재 4억원이라는 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30671 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 풍암동 664-6 동부센트레빌 105동 3층306호 |
| 물건종류 | 아파트 · 45.4평형 · 동일 면적 비교 114.99㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 · 사용승인일 2003.01.07 |
| 소유자 | 문형민 2분의 1 · 신자은 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 400,000,000원 / 400,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 201,912,191원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
임차인 없음. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2017.09.08 설정된 주식회사신한은행 근저당권 270,000,000원이며, 이후 등기된 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 한국주택금융공사와 한국자산관리공사로 순차 이전됐고, 경매개시결정 채권자는 한국자산관리공사입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높고, 흐름은 하락
동부센트레빌 동일 면적 114.99㎡의 최근 거래입니다. 전체 12건 평균은 405,500,000원이지만, 가격 판단에는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 395,750,000원, 최신 거래는 2026.03 330,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 -6.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 114.99㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2026.02 | 114.99㎡ | 19 | 380,000,000원 |
| 2026.02 | 114.99㎡ | 19 | 398,000,000원 |
| 2025.11 | 114.99㎡ | 14 | 415,000,000원 |
| 2025.09 | 114.99㎡ | 9 | 393,000,000원 |
| 2025.08 | 114.99㎡ | 19 | 400,000,000원 |
| 2025.05 | 114.99㎡ | 16 | 440,000,000원 |
| 2025.05 | 114.99㎡ | 11 | 410,000,000원 |
| 2025.01 | 114.99㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 2024.12 | 114.99㎡ | 16 | 450,000,000원 |
| 2024.11 | 114.99㎡ | 16 | 420,000,000원 |
| 2024.11 | 114.99㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 114.99㎡ | 8건 | 395,750,000원 |
신건 최저매각가 400,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.1%입니다. 전체 12건 평균 405,500,000원만 보면 최저가가 98.6% 수준이지만, 최근 거래가 이전 거래보다 -6.9% 낮아진 상황에서는 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 특히 최신 2026.03 거래가 330,000,000원인 만큼, 현재 신건을 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 400,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,400,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사드림커머스 | 18,875,069원 | 18,875,069원 |
| 4. 가압류 · 주식회사디케이마켓 | 33,385,544원 | 33,385,544원 |
| 5. 가압류 · 한국캐피탈주식회사 | 21,422,094원 | 21,422,094원 |
| 6. 가압류 · 주식회사남영전구 | 44,610,500원 | 44,610,500원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 36,391,368원 | 5,306,793원 |
| 8. 가압류 · 광주신용보증재단 | 71,470,201원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 28,689,177원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 5,670,447원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 36,273,758원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 주식회사 한국씨티은행 | 27,741,744원 | 0원 |
| 13. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 40,231,767원 | 0원 |
| 14. 가압류 · 신한카드주식회사 | 11,055,838원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 645,817,507원 가운데 배당 대상 채권자에게 393,600,000원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 252,217,507원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 배당·인수 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 400,000,000원 | 393,600,000원 | 252,217,507원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 331,097,507원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 394,201,507원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 후순위 채권의 미배당액은 커지지만, 이 자료상 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 풍암동 풍암고등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 제2순환도로가 있고, 인접 공도 및 단지 내 도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 20층 건물이며 사용승인일은 2003.01.07입니다. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 1,083,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 동부센트레빌은 804세대이며 동일 면적 114.99㎡ 거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 가격 흐름. 거래 표본은 330,000,000원부터 450,000,000원까지 분포하지만, 최근 12개월 평균은 395,750,000원이고 최근 흐름은 -6.9%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 405,500,000원보다 최근 12개월 평균 395,750,000원과 최신 거래 330,000,000원을 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 신건 할인 없음. 현재 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.1%입니다. 신건을 시세보다 저렴하다고 전제하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -6.9%이므로 매각기일에 가까운 최신 거래를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 320,000,000원, 2회 유찰 시 256,000,000원입니다. 각 회차에서 당시 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준 근저당의 한국주택금융공사·한국자산관리공사 이전 내역과 2026.03.13 경매개시결정을 등기 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 변수
이 물건은 임차인 없음, 매수인 인수 0원이라는 점에서 권리구조가 비교적 단순합니다. 다만 신건 최저가 400,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 395,750,000원의 101.1%이고, 가장 최근 거래는 330,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -6.9%입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 현재 가격이 최근 시세에 비해 충분히 낮은지를 확인하는 데 있습니다. 1회 유찰 시 320,000,000원, 2회 유찰 시 256,000,000원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 각 회차마다 최신 실거래와 다시 비교하는 접근이 필요합니다.
