* 전세권이 존속하고 예상배당대로 전세금 일부가 배당된 뒤 미배당액을 매수인이 부담하는 경우의 조건부 계산입니다. 전세권자가 직접 경매를 신청한 사건이므로 실제 전세권 소멸 여부, 배당요구의 법률효과 및 매수인 부담액은 원본 서류와 법률관계 확인이 필요합니다. 강효의 미상 보증금은 포함하지 않았습니다.

광주지방법원 2026타경30675. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티센트럴파크 제2층 제205호입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)이며, 전유면적은 39.4698㎡입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사비피로, 2021년 12월 28일 거래가 99,630,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기에서 먼저 살펴볼 부분은 소유권보다 전세권 설정 순서입니다. 2021년 12월 28일 주식회사지엔이피에스 앞으로 전세금 130,000,000원의 전세권이 설정됐고, 그 이후인 2024년 1월 23일 대원디앤아이주식회사의 근저당권이 설정됐습니다. 이번 임의경매 신청채권자는 바로 선순위 전세권자인 주식회사 지엔이피에스입니다. 따라서 단순히 후순위 근저당권이 말소된다는 이유로 선순위 전세권까지 자동으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 핵심

현재 신건 최저가를 기준으로 한 예상배당에서는 선순위 전세권자에게 115,548,000원이 배당되고, 전세금 130,000,000원 중 14,452,000원이 미배당됩니다. 전세권이 존속하여 잔액을 매수인이 부담하는 법률관계라면 해당 미배당금의 승계 가능성이 발생합니다.

한편 예상배당 산출에는 매수인 인수액이 0원으로 표시되어 있습니다. 그러나 선순위 전세권의 인수 표시 및 전세금 미배당 결과와 일치하지 않으므로, 이 금액을 인수 위험이 없다는 확정 근거로 사용해서는 안 됩니다. 전세권이 실제로 소멸하는지, 잔액 부담이 남는지에 따라 매수인의 실질취득액이 달라집니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상

실제 임차인으로 파악된 사람은 강효 1명입니다. 현황조사 및 매각물건명세서상 전입일은 2021.12.30으로, 말소기준권리 설정일인 2024.01.23보다 앞섭니다.

그러나 보증금, 확정일자, 실제 임대차 내용과 이용 형태가 확인되지 않았습니다. 전입일이 선행한다는 사실만으로 대항력과 우선변제권을 모두 확정할 수는 없습니다. 특히 물건의 감정상 용도가 업무시설(오피스텔)이므로 실제 주거 사용 여부 및 적용되는 임대차 법률관계까지 확인해야 합니다.

③ 실질취득액 — 최저가만 보면 안 된다

이번 경매의 신건 최저가는 118,000,000원입니다. 그러나 선순위 전세권의 배당 예상액은 115,548,000원으로, 미배당 전세금 14,452,000원이 발생합니다.

* 전세권이 존속하고 미배당액을 매수인이 부담하는 경우의 단순 계산입니다. 실제 배당금과 전세권의 소멸 여부가 달라지면 부담액도 달라집니다. 강효의 미상 보증금 및 별도 취득비용은 포함하지 않았습니다.

선순위 전세권이 전세금 미배당액을 매수인에게 부담시키는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 늘어나게 됩니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득 비용이 같은 폭으로 감소한다고 볼 수 없습니다.

* 전세권 미배당액의 매수인 승계를 가정한 회차별 계산입니다. 실제 법률관계 및 배당 결과에 따라 달라집니다. 미상 임차인의 별도 보증금은 반영하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 신건 최저가부터 최근 시세 이상

에이엠시티센트럴파크의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 비교 거래의 전용면적은 39.47㎡와 40.92㎡로, 대상 물건의 39.4698㎡와 유사한 면적대입니다. 다만 거래별 층·전용면적 차이가 있어 개별 호수의 확정 시세는 아닙니다.

최근 12개월 실거래 평균은 110,333,333원, 최신 거래는 2026년 4월의 101,000,000원입니다. 신건 최저가 118,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.9%로, 평균보다 7,666,667원 높습니다.

최신 거래와 비교하면 최저가가 17,000,000원 높습니다. 최근 실거래 최저가는 98,000,000원, 최고가는 124,000,000원으로 거래가격의 편차도 확인됩니다. 따라서 전체 평균만으로 가격을 평가하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 함께 비교하는 것이 필요합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 118,000,000원 가정)

집행비용 2,452,000원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당금은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당 합계 29,452,000원은 전세권 미배당 14,452,000원과 후순위 근저당권 미배당 15,000,000원을 합한 금액입니다. 채권 미배당 합계 전액을 매수인이 인수한다는 의미는 아닙니다.

신건 118,000,000원에 매각될 경우 집행비용을 제외한 115,548,000원이 선순위 전세권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자 대원디앤아이주식회사에는 배당되지 않고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

여기서 가장 중요한 부분은 전세권자의 미배당금 14,452,000원입니다. 배당금을 수령한 뒤 전세권이 소멸하는 법률관계인지, 미배당 전세금이 매수인에게 승계되는지에 따라 실질취득 비용이 달라집니다. 따라서 예상배당표만 보고 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 첨단종합병원 동측 인근입니다. 주변에는 상업·업무용 건물, 공동주택, 근린생활시설과 공공편익시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장과 간선도로가 있습니다. 북측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로에 접하고 동측으로 공원 내 보행자도로와 접합니다.
• 건물. 2015.09.11 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차·도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.
• 용도. 물건은 근린시설로 분류되지만 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 전유면적은 39.4698㎡이며, 실제 사용 형태와 공부상 용도를 구분해 검토해야 합니다.
• 토지 및 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
• 단지 규모와 거래. 에이엠시티센트럴파크는 275세대이며, 최근 12개월 유사 면적대 실거래는 12건입니다. 거래가격은 98,000,000원부터 124,000,000원까지 분포합니다. 소형 업무시설의 환금성은 실제 이용상태와 개별 호수의 수요를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 소멸 여부. 을구 4번 주식회사지엔이피에스의 전세권이 전세권자의 경매신청 및 배당 절차에 따라 소멸하는지, 매수인에게 잔여 전세금이 인수되는지 확인해야 합니다.
• 전세금 미배당. 신건 예상배당 기준 전세금 미배당액은 14,452,000원입니다. 전세권이 존속하는 경우의 승계 가능성을 검토하고, 배당 결과가 변동할 때의 인수금도 재산정해야 합니다.
• 미상 임차인 강효. 전입일 2021.12.30 외에 보증금·확정일자·임대차 내용이 확인되지 않았습니다. 실제 주거 사용 여부, 계약서, 보증금, 배당요구 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 전세권자와 임차인의 관계. 주식회사지엔이피에스와 강효가 서로 다른 권리자로 나타납니다. 두 권리의 관계를 확인하고 중복 계산과 인수 위험 누락을 모두 방지해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 판단. 최저가 118,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 106.9%입니다. 전세금 미배당액을 인수하는 조건에서는 실질취득 비용이 132,452,000원으로 상승합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 94,400,000원, 2회 유찰 시 75,520,000원입니다. 전세권이 존속하면 미배당액이 증가하므로 낙찰가 하락분을 그대로 가격 이익으로 계산해서는 안 됩니다.
• 용도 확인. 근린시설이라는 물건 분류와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 대조하고, 건축물대장 및 실제 사용 형태에 따른 임대차 법률관계를 확인해야 합니다.
• 점유 및 인도. 실제 임차인 강효의 점유관계가 확인된 만큼 소유자와의 인도 문제만을 가정해서는 안 됩니다. 인수되는 임대차가 존재하는지 먼저 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분과 당해세 등 별도 부담 가능성을 확인하고, 예상배당에 반영되지 않은 우선채권이 있는지 점검해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 선순위 전세권의 법률효과가 먼저다”

이 물건은 신건 최저가가 118,000,000원으로, 최근 12개월 실거래 평균 110,333,333원과 최신 거래 101,000,000원을 모두 웃돕니다. 현재 가격만으로는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.

더 중요한 문제는 말소기준권리보다 앞선 전세금 130,000,000원의 선순위 전세권입니다. 신건 예상배당에서는 14,452,000원이 미배당되며, 이를 매수인이 부담하는 경우 실질취득액은 132,452,000원에 이릅니다. 전세권자가 직접 경매를 신청했다는 점에서 실제 소멸 여부와 잔액 부담은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

실제 임차인 강효의 보증금과 우선변제관계도 확인되지 않았습니다. 전세권 문제가 해소되더라도 임차인 점유 위험이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 전세금 인수 구조가 남으면 실질취득 비용은 크게 줄지 않을 수 있습니다.

결론은 선순위 전세권의 소멸 및 미배당금 승계 여부, 미상 임차인의 권리관계 확인이 선행되어야 한다는 것입니다. 현재 확인된 권리 위험과 최근 시세 이상의 가격을 감안하면, 신건 최저가만을 근거로 가격 매력이 있다고 평가하기 어렵습니다. 전세권과 임차인 관계가 확정된 뒤 실질취득액을 기준으로 가격을 다시 판단해야 합니다.