광주지방법원 2026타경30679. 두암3단지주공아파트 303동 3층 306호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 감정평가상 주거용으로 이용 중이며 철근콘크리트조 벽식조 15층 건물의 3층, 남향·복도식입니다. 소유자는 김명경이고, 2016.10.07 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 현재 등기상 경매의 기초가 되는 담보권은 2024.06.28 현대해상화재보험주식회사 명의로 설정된 채권최고액 92,400,000원의 근저당권이고, 이 권리는 2025.05.15 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 둘째, 장철승의 전입신고일은 1994.05.11로 이 근저당권보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자 및 점유관계가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30679 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 두암동 969-1 두암3단지주공아파트 303동 3층 306호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.77㎡ · 15층 중 3층 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 김명경 · 2016.10.07 협의분할에 의한 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 83,926,073원 |
| 현존 담보권 | 채권최고액 92,400,000원 근저당권 · 2025.05.15 한국자산관리공사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 가능 점유자가 핵심
과거 한국주택은행·대한생명보험·한화생명보험·대부업체 등의 근저당권과 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 직접 연결되는 담보권은 2024.06.28 설정된 근저당권이며, 2025.05.15 한국자산관리공사가 이를 이전받은 뒤 2026.03.06 임의경매가 개시됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 보증금 확인 전 실질취득가 계산 불가
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장철승 | 1994.05.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인으로 확인되는 인원은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인의 실질취득비용을 88,000,000원으로 고정해서 볼 수 없습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재하면 실질취득비용은 낙찰가 + 미배당 인수보증금이 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 더 높다
같은 단지 ‘주공3’ 전용 49.77㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 101,750,000원이지만, 2024년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에는 최근 12개월 평균 85,250,000원, 최신 거래 78,000,000원, 최근 추세 -22.5%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.77㎡ | 14 | 78,000,000원 |
| 2026.01 | 49.77㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 5 | 88,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.03 | 49.77㎡ | 15 | 88,000,000원 |
| 2024.12 | 49.77㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.07 | 49.77㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2024.07 | 49.77㎡ | 10 | 120,000,000원 |
| 2024.05 | 49.77㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2024.04 | 49.77㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.03 | 49.77㎡ | 14 | 135,000,000원 |
| 2024.01 | 49.77㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.77㎡ | 4건 | 85,250,000원 |
현재 최저매각가 88,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.2%입니다. 최근 가격 흐름도 이전 거래군 대비 -22.5%로 하락했습니다. 따라서 전체 12건 평균 101,750,000원만 놓고 “감정가보다 시세가 높다”고 해석하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다. 신건 가격 자체에 뚜렷한 할인은 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 기준 참고)
| 배당 항목 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 집행비용 | 1,984,000원 | 매각가의 약 2.3% 추정 |
| 소유자 교부로 산출된 잔여 | 86,016,000원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
이 배당 산출만으로 실제 배당순위를 확정해서는 안 됩니다. 등기부에는 한국자산관리공사로 이전된 채권최고액 92,400,000원의 근저당권이 있고, 신청채권자의 청구액은 83,926,073원입니다. 또한 장철승의 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 권리 메모 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 88,000,000원 | 임차보증금 미상으로 실질취득가 미확정 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 70,400,000원 | 낙찰가가 내려가도 인수보증금이 있으면 별도 부담 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 56,320,000원 | 보증금 확인 전 총취득비용 판단 금지 |
단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%로 나타납니다. 현재 물건은 아직 0회 유찰인 신건입니다. 다만 이 물건에서 가장 중요한 것은 단순히 다음 회차 가격이 70,400,000원 또는 56,320,000원으로 낮아지는지가 아니라, 장철승의 보증금 중 매수인이 승계할 금액이 존재하는지입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 이용상태. 주거용으로 이용 중인 아파트이며, 전용 49.77㎡·15층 중 3층·남향·복도식입니다.
- 주위환경. 두암3단지주공아파트 일대는 학교, 아파트 단지, 근린생활시설, 근린공원 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급수·난방·소화전·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 909,300원/㎡입니다.
- 단지. 주공3은 712세대, 1994.03.28 준공입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균 85,250,000원, 최신 거래 78,000,000원이며 최근 거래군은 이전 거래군보다 -22.5% 낮습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 장철승 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유 여부, 주민등록 유지 여부, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 있으면 낙찰가에 그 인수액을 더해 비교해야 합니다.
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 101,750,000원보다 최근 12개월 평균 85,250,000원과 최신 78,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -22.5% 낮아 현재 가격 흐름이 하락 방향이라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 담보권·청구액 대조. 한국자산관리공사로 이전된 채권최고액 92,400,000원 근저당권과 청구액 83,926,073원을 매각물건명세서·채권계산서와 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납과 당해세 등 매각대금 외 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “88,000,000원이 총비용이라는 보장이 없다”
이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 현재 88,000,000원은 최근 12개월 평균 85,250,000원보다 높은 수준이고, 최신 거래는 78,000,000원이며 시장 추세도 -22.5%입니다. 가격만 놓고도 신건에 할인 메리트가 뚜렷하지 않습니다.
여기에 1994.05.11 전입한 장철승이 있습니다. 전입일은 현재 담보권보다 앞서지만 보증금과 확정일자, 실제 임대차·점유관계가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 인수액 역시 0원으로 단정할 수 없습니다. 이 물건은 임차보증금 규모와 승계 여부를 확인하기 전에는 실질취득가가 확정되지 않는 사건입니다. 신건 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
