의정부지방법원 2025타경4513. 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 139-3 소재 부동산입니다. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있으나 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 777.0㎡이고, 건물은 연와조 시멘기와지붕 단층 건물입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다.
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 187,120,740원입니다. 철원농업협동조합이 임의경매를 신청했으며 청구액은 55,925,734원입니다. 하지만 신청채권자의 근저당보다 먼저 설정된 별도의 근저당권이 남아 있다는 점에서 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와는 구별됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4513 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전리 139-3 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 철원군 철원읍 관전길 17 |
| 물건 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 연와조 시멘기와지붕 단층 |
| 토지 | 777.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 안수기 (2024.10.28. 소유권이전 접수 · 증여) |
| 감정가 | 187,120,740원 |
| 최저매각가 | 187,120,740원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 철원농업협동조합 |
| 청구액 | 55,925,734원 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당을 먼저 확인해야 한다
등기 흐름의 출발점은 1980년 철원단위농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 2021년 철원농업협동조합 근저당보다 먼저 설정되어 있으며, 매각 소멸 대상이 아닌 인수 대상으로 표시되어 있습니다.
2006년 김산희 근저당권은 2020.11.09. 말소되었고, 2018년 안수기 앞으로 이루어진 소유권이전등기도 사해행위취소를 원인으로 말소되었습니다. 이후 2024년 안종규의 상속 등기와 안수기의 증여 취득 등기가 이어집니다. 현재 소유자는 안수기로 표시되어 있습니다.
2021.02.03. 설정된 철원농업협동조합 근저당권은 채권최고액 72,000,000원으로, 말소기준권리로 지정되어 있습니다. 이후 박동민 근저당권 39,000,000원, 대한민국의 가처분 및 철원농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차관계·가처분 — 권리별로 구분해야 한다
신고된 실제 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유자의 신원과 임대차관계를 확정할 수는 없습니다. 임차인이 신고되지 않았다는 사실을 점유자가 없거나 명도 부담이 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
| 권리·점유 항목 | 확인 내용 | 매수인 관점 |
|---|---|---|
| 실제 임차인 | 신고 0명 · 임대관계 미상 | 점유·임대차 확인 필요 |
| 1980년 근저당 | 채권최고액 5,600,000원 · 선순위 | 인수 표시 · 금액 미확정 |
| 2021년 근저당 | 철원농업협동조합 · 72,000,000원 | 말소기준권리 |
| 2024년 근저당 | 박동민 · 39,000,000원 | 매각 소멸 분류 |
| 2025년 가처분 | 대한민국 · 사해행위취소 관련 | 매각 소멸 분류 · 효력 확인 |
③ 가격 비교 — 실거래가 없이 싸다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가격은 187,120,740원으로 감정가와 동일합니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 감정가가 적정한지 판단할 객관적 비교 기준이 부족합니다.
더욱 중요한 점은 낙찰가격과 실질취득금액이 같다고 가정할 수 없다는 것입니다. 선순위 근저당의 인수 여부와 실제 부담액이 확정되지 않았으므로, 실질취득금액은 낙찰가격에 확인된 인수 부담을 반영한 뒤 산정해야 합니다. 이 상태에서 신건 최저가가 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 부여할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 187,120,740원 가정 · 선순위 채권액 미반영)
아래 표는 현재 제시된 배당 추정치를 정리한 것입니다. 1980년 선순위 근저당의 채권액이 배당 계산에서 제외되어 있으므로 확정 배당표가 아니며, 실제 매수인 인수액을 나타내지도 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액·채권최고액 | 모형상 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,419,690원 |
| 1. 선순위 근저당 · 철원단위농업협동조합 | 5,600,000원(등기상 채권최고액) | 계산 제외 · 0원 처리 |
| 2. 근저당 · 철원농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박동민 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 72,701,050원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 배당액은 채권최고액을 기준으로 계산되었습니다. 철원농업협동조합의 실제 경매 청구액은 55,925,734원으로 별도 확인됩니다. 선순위 근저당의 채권액 미상, 당해세·임차인 최우선변제 미반영 등으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 모형상 소유자 잔여금 72,701,050원은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 회차별 자금 시나리오 — 낙찰가와 실질취득은 구분
| 회차 | 최저매각가 | 모형상 소유자 잔여 | 매수인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 | 187,120,740원 | 72,701,050원 | 인수액 확인 후 산정 |
| 1회 유찰 시 | 149,696,592원 | 35,800,840원 | 인수액 확인 후 산정 |
| 2회 유찰 시 | 119,757,273원 | 6,280,671원 | 인수액 확인 후 산정 |
모형상 후순위 채권자의 미배당액이 없더라도 1980년 근저당의 인수 문제가 해결되었다는 뜻은 아닙니다. 현재 권리관계에서는 선순위 근저당의 실제 피담보채무와 존속 여부를 확인한 다음, 입찰가격에 그 부담을 반영해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 철원읍 관전리 관전리마을회관 북측 인근입니다. 주변은 자연취락과 농경지 등이 혼재하는 주방도변 농촌지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 연와조 시멘기와지붕 단층 건물로, 외벽은 벽돌쌓기 등으로 마감되어 있습니다. 급배수·위생·난방설비가 설치되어 있습니다. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 면적 777.0㎡, 지목 대, 계획관리지역입니다. 평지의 가로장방형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 64,200원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역(전방지역:25km)에 포함되며, 역사문화환경보존지역과 저촉됩니다. 이용·증축·신축 계획이 있다면 해당 제한 내용을 확인해야 합니다.
- 공부 및 매각 범위. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현장 건물과 매각 대상의 범위를 대조해야 합니다.
- 환금성. 농촌지역의 주택·토지 일괄매각 물건으로, 동일한 조건의 비교 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 실제 매수 수요 및 재매각 가능성을 평가할 근거가 부족하므로 환금성을 낙관적으로 가정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1980년 근저당 존속 여부. 철원단위농업협동조합 근저당의 말소 여부, 현재 채권자, 실제 피담보채무 잔액과 인수 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득금액 재산정. 매각대금에 실제 인수 부담을 반영하여 총취득 부담을 계산해야 합니다. 배당 모형의 인수액 0원을 그대로 적용해서는 안 됩니다.
- 가처분 및 소유권 이력. 대한민국의 사해행위취소 관련 가처분, 과거 소유권이전등기 말소 및 현재 소유권의 관계를 확인해야 합니다.
- 점유·임대차 확인. 신고된 실제 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 임대차관계 및 명도 필요성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 실제 위치와 상태, 매각 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 현장 용도 확인. 사건 용도와 감정평가상 단독주택 이용상태를 대조하고, 토지 규제와 실제 이용 가능 범위를 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 주택·토지 실거래가가 확인되지 않았습니다. 감정가나 유찰률만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 가처분 관련 내용을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차인 없음 ≠ 인수권리 없음”
이 사건은 신고된 임차인이 없고, 2021년 말소기준 근저당 이후의 후순위 권리들이 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 그보다 앞선 1980년 근저당권이 매수인 인수 대상으로 남아 있습니다. 선순위 근저당의 등기상 채권최고액은 5,600,000원이지만, 실제 채무 잔액과 인수 부담은 확인되지 않았습니다.
여기에 사해행위취소 관련 가처분 및 소유권 말소 이력이 있고, 감정평가상 단독주택인 주택·토지 일괄매각 물건임에도 가격을 비교할 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 187,120,740원이 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
결론은 선순위 권리 확인 전 가격 판단 보류입니다. 1980년 근저당의 존속 여부와 피담보채무, 가처분 관련 권리관계, 점유 및 매각 범위를 확인한 다음 실질취득금액과 적정 입찰가격을 판단해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 이러한 위험이 해소되지는 않습니다.
