의정부지방법원 2025타경4803. 연천군 전곡읍 은대리 ‘연천전곡코아루더클래스’ 101동 3층 302호, 전용 84.9748㎡ 아파트입니다. 2020.03.06 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물 내 3층이고, 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중입니다. 소유자 권경원은 2020.06.05 거래가 241,647,700원으로 소유권을 취득했습니다.
등기는 단순하지 않습니다. 2021.08.25 주식회사국민은행 전세권 155,000,000원이 있고, 2024.12.04 연천농업협동조합 가압류를 시작으로 가압류·압류가 연이어 설정됐습니다. 다만 현재 235,000,000원 매각가를 가정한 배당표에서는 국민은행 전세권에 155,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수는 0원으로 산정됩니다. 국세·지방세 압류와 당해세 여부는 후순위 배당에 영향을 줄 수 있어 원문 대조가 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4803 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 은대리 2502 연천전곡코아루더클래스 101동 3층 302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9748㎡ · 17층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 권경원 (2020.06.05 소유권이전 · 거래가액 241,647,700원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 155,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 다수 압류를 함께 본다
등기상 이미 말소된 2020.06.05 국민은행 근저당권 173,250,000원과 2022.06.17 국민은행 근저당권 240,000,000원은 현재 존속 권리가 아닙니다. 현재 권리 흐름에서 눈에 띄는 것은 2021.08.25 국민은행 전세권 155,000,000원과, 2024.12.04 이후 연속된 가압류·압류입니다. 2024.12.04 연천농업협동조합 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월은 2.476억, 흐름은 -6.6%
동일 단지 ‘연천전곡코아루더클래스’ 동일 평형 84.97㎡ 거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 253,416,666원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 8건 평균 247,625,000원과 최신 거래 263,000,000원, 최근 흐름 -6.6%를 우선해 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.97㎡ | 14 | 263,000,000원 |
| 2026.04 | 84.97㎡ | 7 | 248,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 11 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 6 | 240,000,000원 |
| 2025.07 | 84.97㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 11 | 255,000,000원 |
| 2025.01 | 84.97㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2024.12 | 84.97㎡ | 11 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 84.97㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2024.11 | 84.97㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 247,625,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 253,416,666원 |
신건 최저가 235,000,000원은 최근 12개월 평균 247,625,000원의 94.9%입니다. 최신 거래 263,000,000원과도 차이가 있습니다. 다만 최근 구간이 이전 구간보다 -6.6%인 하락 흐름이어서, 과거 270,000,000원 거래가 포함된 전체 평균 253,416,666원을 그대로 기준 삼아 가격 메리트를 크게 잡는 것은 피해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,090,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사국민은행 | 155,000,000원 | 155,000,000원 |
| 3. 가압류 · 연천농업협동조합 | 42,795,000원 | 42,795,000원 |
| 4. 가압류 · 김종윤 | 23,102,508원 | 23,102,508원 |
| 5. 가압류 · 주식회사참고을 | 14,482,510원 | 10,012,492원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 서진종합물류 | 71,618,343원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 이동재 | 16,419,328원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,534,553원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 경기신용보증재단 | 55,416,695원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 한혜지 | 16,841,320원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 근로복지공단 | 314,266,580원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 831,476,837원 중 230,910,000원이 배당되고, 미배당액은 600,566,837원입니다. 현재 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전곡고등학교 북동측 인근이며, 주변은 전원주택·농경지·노변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.
- 건물. 2020.03.06 사용승인된 철근콘크리트구조 17층 건물이며 승강기·난방·위생설비가 구비되어 있습니다.
- 단지. 연천전곡코아루더클래스 307세대, 동일 평형 84.97㎡ 거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(전곡은대1지구), 중로2류 접합, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립제한지역에 해당합니다.
- 공시지가. 443,200원/㎡이며, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 대조. 2021.08.25 국민은행 전세권 155,000,000원이 존재합니다. 현재 배당 계산상 인수 0원이지만 매각물건명세서에서 소멸·인수 여부를 최종 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있으므로 배당표만으로 확정 판단하지 않습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 253,416,666원보다 최근 12개월 평균 247,625,000원과 최신 거래 263,000,000원, 추세 -6.6%를 우선해 가격을 봅니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 188,000,000원, 2회 유찰 시 150,400,000원입니다. 2회 유찰 시 신청채권자 배당은 147,494,400원으로 전액 충족되지 않습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계를 확인합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관련 서류와 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래지만 하락 흐름 확인”
이 물건은 등기상 가압류·압류가 많아 외형은 복잡하지만, 현재 235,000,000원 매각가를 가정한 배당 시나리오에서는 국민은행 전세권 155,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 가격도 최근 12개월 평균 247,625,000원의 94.9%로 평균 아래에 있습니다.
다만 최근 거래 추세가 -6.6%라는 점, 국세·지방세 압류의 당해세 여부, 그리고 2회 유찰 시 국민은행 신청채권이 전액 충족되지 않는 시나리오는 따로 확인할 필요가 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “235,000,000원이 전체 평균보다 낮다”가 아니라, 최근 시세 247,625,000원과 하락 추세, 선순위 전세권 및 세금 우선순위를 함께 확인하는 것입니다.
