의정부지방법원 2025타경5370. 의정부동 그랜드캐슬1차102동 7층 702호로, 감정평가상 ‘(주거용)오피스텔’로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 김은열이고, 말소기준권리는 2023.08.02. 설정된 주식회사국민은행의 채권최고액 120,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아, 신용보증기금, 주식회사국민은행, 주식회사 케이비국민카드, 포천축산업협동조합의 가압류와 파주세무서장의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사에는 주식회사 건강한형제들, 박준수가 3.3평방미터 부분을 점유하는 것으로 기재돼 있습니다. 전입신고일은 2025.08.04.로 말소기준권리인 2023.08.02.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있지만, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5370 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 568-20 그랜드캐슬1차102동 7층702호 |
| 도로명 | 경기도 의정부시 신흥로222번길 32 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 (주거용)오피스텔 · 7층 건물 중 7층 702호 |
| 소유자 | 김은열 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 103,860,428원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
과거 농협은행주식회사 근저당, 박준수 근저당과 여러 압류·가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.08.02. 주식회사국민은행 근저당이며, 그 뒤에 남은 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 승계하는 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 금액 확인은 필요
| 점유자 | 점유부분 | 전입신고 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 건강한형제들, 박준수 | 3.3평방미터 | 2025.08.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 가격보다 14.1% 높은 신건
그랜드캐슬1차는 16세대이며 2016.04.06. 사용승인된 것으로 확인됩니다. 비교 면적은 62.656㎡이고, 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균 290,000,000원보다 중요한 것은 최근 가격입니다. 최근 12개월 거래는 2026.02. 270,000,000원 1건뿐이며, 이 가격이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 63.3㎡ | 7 | 270,000,000원 |
| 2021.12 | 59.55㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2021.12 | 59.55㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
최저매각가이자 실질취득액인 308,000,000원은 최근 12개월 평균 270,000,000원의 114.1%입니다. 최신 거래 역시 270,000,000원이므로 신건 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다. 더구나 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -10.0%로 하락 방향입니다. 전체 3건 평균 290,000,000원만 보고 가격을 긍정적으로 평가하기보다, 최신 거래와 최근 12개월 표본을 우선해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 메르세데스벤츠파이낸셜서비스코리아 | 239,635,818원 | 182,888,000원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신용보증기금 | 90,559,726원 | 0원 |
| 갑구 15번 가압류 · 주식회사국민은행 | 182,403,005원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,785,920원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 포천축산업협동조합 | 30,978,524원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 674,362,993원 중 예상배당은 302,888,000원이며 미배당액은 371,474,993원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격만 내려가고 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 308,000,000원 | 302,888,000원 | 371,474,993원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 246,400,000원 | 242,150,400원 | 432,212,593원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 197,120,000원 | 193,560,320원 | 480,802,673원 | 0원 |
이 사건은 유찰돼 매각가가 내려가더라도 대항력 있는 선순위 임차보증금이 따라붙는 구조가 아니므로, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 1회 유찰 시 246,400,000원, 2회 유찰 시 197,120,000원으로 낮아집니다. 다만 최근 가격 추세가 -10.0%이므로 단순히 과거 거래가보다 낮아졌다는 이유만으로 응찰하기보다 당시 최신 실거래를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부역(지하철1호선) 남서측 인근이며, 다세대주택·오피스텔·상업용건물·숙박시설 등이 형성된 일반 주택지대입니다.
- 교통. 인근에 노선 버스정류장과 의정부역(지하철1호선)이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 ‘(주거용)오피스텔’로 이용 중이며, 기본 위생·급배수·급탕·난방·화재경보·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 소로 2차선 도로, 동측 및 남측 세로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다. 공시지가는 2,666,000원/㎡입니다.
- 환금성. 그랜드캐슬1차는 16세대이고 확인된 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 판단 시 최신 실거래 확인의 중요성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 현재 실질취득 308,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 270,000,000원의 114.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -10.0%이므로 과거 300,000,000원 거래만으로 현재 가치를 판단하지 않습니다.
- 점유자 확인. 주식회사 건강한형제들, 박준수의 3.3평방미터 점유 관계와 실제 사용 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 임대차 원본 확인. 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조합니다.
- 세금·배당 변동. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 (주거용)오피스텔입니다. 이용·허가 관계를 원본 서류에서 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.02. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 점유자의 전입신고도 2025.08.04.로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
문제는 신건 가격입니다. 실질취득 308,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 270,000,000원의 114.1%이고, 최근 거래 추세는 -10.0%입니다. 최근 12개월 표본이 1건이라는 한계까지 감안하면 입찰 직전 새 실거래를 반드시 다시 확인해야 합니다. 현재 자료만 놓고 보면 권리상 인수 부담은 낮지만 신건 가격에는 메리트가 확인되지 않는 물건입니다.
