의정부지방법원 2025타경6137. 포천시 어룡동 엘리시아 102동 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이고, 해당 호는 4층에 위치합니다. 이용상태는 방 3개·거실·주방·화장실 2개입니다. 현재 소유자는 김철희이며, 2017년 소유권이전과 같은 날 신한은행 근저당이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 2017.06.09. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국세 압류, 토스뱅크·서울보증보험·신한카드 가압류, 임의경매개시결정, 부천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 두 임차인의 전입신고 역시 각각 2022.06.20., 2025.03.11.로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경6137 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 어룡동 195-7 엘리시아 102동 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방3·거실·주방·화장실2 · 4층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김철희 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 198,118,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2017.06.09. 접수된 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 132,000,000원이고, 2024.06.10. 변경등기에는 채권최고액 105,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 국세 압류와 가압류, 현재 임의경매개시결정, 부천시 압류는 모두 말소기준 뒤 권리로 정리돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 2명, 모두 말소기준 후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승복 | 2022.06.20 | 미상 | 2026.01.16 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영두 | 2025.03.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 별도 실제 임차인으로 봅니다. 다만 두 사람 모두 전입일이 2017.06.09. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 125,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 현재 회차의 실질취득도 125,000,000원입니다.
다만 이 물건과 비교할 수 있는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가나 최저가가 주변 거래보다 낮은지 높은지 확인할 수 없고, 최저가 125,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 122,450,000원 |
| 3. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 128,966,643원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 21,908,923원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,836,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 125,000,000원 가정 시 집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원이 신한은행에 배당되는 구조입니다. 총 채권 미배당은 168,261,566원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 168,261,566원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 192,911,566원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 212,551,566원 | 0원 |
현재 시나리오에서는 1회 유찰 시 최저가가 100,000,000원, 2회 유찰 시 80,000,000원으로 내려갑니다. 동시에 채권자 미배당은 각각 192,911,566원, 212,551,566원으로 늘어납니다. 다만 모든 시나리오에서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 어룡1통교차로 남서측 인근이며, 주변에는 소규모 공장·다세대주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2016.05.09. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측으로 약 7m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역·비행안전제4구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 296,800원/㎡입니다.
- 규모·환금성. 엘리시아(195-7)는 총 14세대 규모입니다. 최근 실거래 비교정보가 확인되지 않아 환금성과 적정가격은 별도 거래사례 확인이 필요합니다.
- 대지권 표기. 대지권 토지 중 어룡동 195-8·195-9·195-24는 2016.07.05. 어룡동 195-7에 합병됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 신승복·김영두의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 해당 여부는 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당 변경등기 대조. 최초 132,000,000원에서 2024.06.10. 105,000,000원으로 변경된 내용과 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 가격 조사. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 125,000,000원을 시세로 간주하지 말고 인근 다세대 실거래와 매물가격을 직접 비교해야 합니다.
- 명도. 실제 임차인 2명이 확인되는 만큼 낙찰 후 점유관계와 명도 일정·비용을 확인할 필요가 있습니다.
- 세금·최우선변제. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정치로 보면 안 됩니다.
- 대지권 합병 확인. 어룡동 195-8·195-9·195-24가 195-7로 합병된 사실과 등기·건축물대장 표기를 원본에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 문서를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요하다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2017년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 두 임차인은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 다릅니다. 신건 최저가는 125,000,000원이지만 이를 비교할 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격을 두고 ‘싸다’거나 ‘시세보다 유리하다’고 평가할 근거는 없습니다. 임차보증금·확정일자 미상, 근저당 변경등기와 배당 산정 금액의 차이까지 확인한 뒤, 실거래 검증을 거쳐 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
