광주지방법원 2026타경30693. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 11층 1104호, 전용 58.0093㎡ 아파트입니다. 권리분석의 출발점은 2017.05.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,886,000,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 이후 2021년부터 계약한 이지혜 임차인의 주민등록은 2021.07.01.로, 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 자료상 대항력이 없고, 매수인이 승계할 임차보증금도 0원으로 계산됩니다.
가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가 209,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 인수액이 없으므로 실질취득도 209,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균은 206,250,000원으로, 현재 최저가는 그 평균의 101.3%입니다. 최신 거래 210,500,000원과는 비슷한 범위지만, 최근 평균보다 저렴한 신건으로 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30693 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 11층1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.0093㎡ · 철근콘크리트구조 19층건 내 11층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 준공 / 세대수 | 2017.04.26 / 86세대 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 승계는 0원
말소기준권리는 2017.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이지혜 임차인의 점유개시는 2021.06.17., 주민등록은 2021.07.01.로 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 임차권등기가 존재하더라도 자료상 대항력은 없으며, 경매 매각으로 임차권 역시 소멸 대상으로 표시돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지혜 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 168,900,000원 | 2021.07.01 | 2021.05.17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 이지혜 임차인은 배당요구가 접수돼 있으나, 우선변제 여부는 별도로 확정돼 있지 않습니다. 주민등록이 말소기준권리 이후이므로 매수인에게 임차보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 평균의 101.3%
수하임아파트101동 동일 면적 58.01㎡의 확인된 최근 거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 206,250,000원, 최저 거래는 202,000,000원, 최고 및 최신 거래는 210,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 209,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 101.3%입니다. 최신 거래 210,500,000원보다는 낮지만, 최근 평균을 웃돌기 때문에 현재 회차에 뚜렷한 가격 할인이나 시세 대비 저가 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,726,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 205,274,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권 배당으로 소진되고, 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 5,849,626,000원으로 계산돼 있으나, 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 209,000,000원 | 205,274,000원 | 5,849,626,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 5,890,840,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 5,923,812,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 광주캠퍼스 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지 위주의 공동주택과 학교시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 계단식아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물 중 11층입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 옥내소화전, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 상대보호구역이며 공시지가는 997,100원/㎡입니다. 토지는 평지의 사다리형에 유사한 형태로 아파트부지로 이용 중입니다.
- 접근도로. 북서측 왕복4차선 규모 아스팔트포장도로변으로 단지 출입로가 개설돼 있습니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 출입이 불가능해 통상적인 주거용 관리상태를 상정해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 가격 판단. 현재는 인수액 0원이므로 실질취득액이 곧 209,000,000원이며, 최근 12개월 평균 206,250,000원의 101.3%입니다.
- 임차권등기 재확인. 이지혜 임차인의 주민등록은 말소기준권리 이후라 대항력이 없지만, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서 원문과 최종 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 민간임대주택등기가 있으므로 매각 이후 처리와 현재 법적 효과를 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 근저당. 우리은행 채권최고액 5,886,000,000원에는 공동담보목록이 연결돼 있으므로, 이를 이 호실 단독 채무액과 동일하게 보지 말고 공동담보 관계를 확인하세요.
- 점유·명도 현황. 현장조사 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 상태를 입찰 전에 확인하세요.
- 관리비·당해세. 배당계산에 반영되지 않은 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 핵심은 비교적 선명합니다. 말소기준권리는 2017.05.04. 우리은행 근저당이고, 이지혜 임차인의 전입은 2021.07.01.로 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 현재 최저가이자 실질취득액 209,000,000원이 최근 12개월 평균 206,250,000원의 101.3%입니다. 최신 거래 210,500,000원과 비슷한 범위이지만 최근 평균보다 낮지 않으므로, 신건 단계에서는 권리 안전성과 가격 할인 여부를 분리해 판단해야 하는 물건입니다.
