광주지방법원 2026타경30694. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 3층 304호, 전용 58.0093㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2017.05.04. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.01.08. 등기된 민상윤의 주택임차권과 2026.03.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 임차인의 전입일도 2020.01.03.으로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권 때문에 낙찰자가 보증금 168,900,000원을 별도로 떠안는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리보다 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 감정가와 최저매각가가 모두 207,000,000원인 신건인데, 동일면적 실거래 평균은 206,250,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 100.4%라 현재 회차를 시세보다 싸다고 보기는 어렵습니다. 다만 최신 거래 210,500,000원보다는 낮습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30694 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 3층304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.0093㎡ · 19층 중 3층 304호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 168,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2017.05.04. 우리은행 근저당권입니다. 민상윤의 최초 임대차계약일은 2019.12.23., 주민등록일자는 2020.01.03., 점유개시일자는 2020.01.17.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 등기부상 임차보증금은 168,900,000원이고 2025.01.08. 임차권등기가 이뤄졌지만, 대항력 판정은 없음이며 해당 임차권은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 민상윤 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 168,900,000원 | 2020.01.03 | 대항력 없음 우선변제: 확정일자·배당요구 승계 없음 |
확정일자는 2020.01.03.과 2024.04.25.로 확인되고, 배당요구는 2025.01.08. 접수됐습니다. 다만 말소기준권리보다 후순위여서 이 임차보증금이 낙찰자에게 인수되는 형태는 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건 2.07억은 최근 평균의 100.4%
수하임아파트 101동 동일면적 58.01㎡ 실거래는 4건이며, 평균은 206,250,000원, 최저 202,000,000원, 최고 210,500,000원입니다. 신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균보다 750,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 206,250,000원 |
최저매각가 207,000,000원은 실거래 최저 202,000,000원보다 높고, 최근 평균 206,250,000원보다도 높습니다. 최신 거래 210,500,000원보다는 낮지만, 평균을 기준으로 보면 현재 회차의 가격 여유는 사실상 크지 않습니다. 따라서 “신건부터 시세보다 저렴하다”는 판단은 맞지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 203,302,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
207,000,000원 매각 가정에서 집행비용 3,698,000원을 제외한 203,302,000원이 우리은행 근저당 배당으로 계산되며, 주택도시보증공사의 신청채권 168,900,000원은 해당 가정에서 배당액 0원입니다. 채권 미배당과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 운암중학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트단지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 19층 중 3층 304호이며, 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 규모. 수하임아파트 101동은 86세대이며 준공일은 2017.04.26.입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 207,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 100.4%입니다. 평균보다 높은 가격이라는 점을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 민상윤의 전입일 2020.01.03., 임차권등기 2025.01.08., 보증금 168,900,000원 및 확정일자 내용을 등기부와 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
- 말소기준권리 확인. 2017.05.04. 우리은행 근저당이 기준이며 이후 임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액이 0원으로 계산되더라도, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인 승계는 별개입니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.30. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 시점의 등기 상태와 관련 서류를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 평균보다 0.4% 높다
이 물건의 핵심은 임차보증금 168,900,000원이라는 큰 숫자 자체가 아니라 그 임차인이 말소기준권리보다 후순위라는 점입니다. 전입일 2020.01.03.은 2017.05.04. 우리은행 근저당보다 늦고, 임차권도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 측면에서는 매수인이 임차보증금을 떠안을 구조가 아닙니다.
다만 가격에서는 별도의 할인 근거가 약합니다. 신건 최저가 207,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 100.4%이고 실거래 최저 202,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 210,500,000원보다는 낮지만, 최근 평균 이상이라는 사실은 분명합니다. 따라서 이 사건은 권리보다 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심인 물건입니다.
